Играем по новым правилам: в Турции изменили условия покупки недвижимости иностранцами
4 марта в Турции вступил в силу циркуляр №1795, предписывающий правила приобретения недвижимости гражданами других стран. Как нововведения могут повлиять на местный рынок и что нужно знать о них иностранцам, желающим купить жилье, объясняет Сергей Волченков, директор турецкой риелторско-строительной компании Tolerance-Homes
Новые правила — новая налоговая политика
Введение новых правил игры позволит государству привести турецкий рынок недвижимости к соответствию международным нормам и правилам, а также собрать статистику о реальной стоимости жилья в каждом районе. Последнее даст возможность более правильно применять налоговую политику и получать дополнительные поступления в бюджет.
До того как циркуляр №1795 вступил в силу, в тапу (свидетельстве о праве собственности на недвижимость в Турции) указывалась заниженная стоимость недвижимости, с которой уплачивался налог на покупку. Теперь при оформлении недвижимости иностранный гражданин должен получить экспертный рапорт с указанной в нем реальной стоимостью жилья. И уже исходя из этой суммы платить налог на регистрацию права собственности.
На данный момент налог временно снижен до 3% от стоимости недвижимости, и такая ставка будет действовать до конца марта 2019 года. С апреля она составит 4%.
Также появляется налог на прибыль для застройщиков и владельцев вторичной недвижимости, которые являются ее собственниками менее пяти лет. Он составляет 20% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. По законам Турции только по прошествии пяти лет владения недвижимостью ее хозяин освобождается от такого налога.
Например, человек купил квартиру в Турции и показал заниженную стоимость в 100 тыс. лир, а спустя два года решил продать объект. Он получает экспертную оценку аккредитованной компании (сегодня оценка также требуется при продаже квартиры) о том, что стоимость квартиры составляет 300 тыс. лир. Теперь за эту стоимость должен быть продан объект, и именно эта сумма указана в тапу. Возникла документальная разница между ценой покупки и ценой продажи в 200 тыс. лир. И тем не менее, продавец должен заплатить налог на прибыль с этой разницы в размере 20% — в данном случае 40 тыс. лир.
Если экспертиза указала стоимость выше той, за которую хозяин реально готов продать квартиру, он может указать в тапу нужную ему меньшую стоимость, однако налог всё равно должен быть уплачен с разницы с суммой экспертной оценки. Также продавец должен быть готов к возможным налоговым проверкам.
Конечно, государство прекрасно понимает, какие правила игры были на рынке прежде, и специалисты ожидают, что оно не будет скрупулезно проверять сделки. Но никто не знает, как окажется на самом деле.
Иностранный гражданин — не один в поле воин
Теперь иностранец, решивший купить или продать недвижимость в Турции, не будет оставлен один на один с незнакомой турецкой системой, недобросовестными риелторами или застройщиками. У него на руках будет рапорт эксперта с указанием всех характеристик приобретаемого объекта.
Оценка выдается в лицензированных компаниях Агентства банковского регулирования и надзора (BDDK), а также Совета по рынкам капитала (SPK).
Экспертиза платная. Стоимость ее зависит от района расположения недвижимости и сборов муниципалитета при выдаче документов экспертам. Сегодня средняя сумма составляет 1 тыс. лир, включая НДС.
Экспертиза должна быть оплачена и проведена до подачи документов на оформление тапу. Кто должен оплачивать эту экспертизу, закон не регулирует, и пока это оставлено на соглашение сторон. Однако стоит принять во внимание, что традиционно дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости, во многих регионах несет покупатель, поэтому оплата экспертизы может быть отнесена на его счет.
Срок действия рапорта — три месяца с момента выдачи.
В оценке будет содержаться следующая информация:
- кадастровые данные участка, где находится объект недвижимости;
- площадь участка земли, который принадлежит новому собственнику (пропорциональна размеру приобретаемого жилья);
- вид объекта;
- наличие/отсутствие акта сдачи дома, в котором расположен объект, в эксплуатацию (искан) и разрешения на использование недвижимости или ее независимой части;
- оценочная стоимость недвижимости, указанная в лирах. Если объект еще не построен, в экспертном рапорте будет указана его стоимость на момент завершения;
- план объекта и его площадь;
- наличие/отсутствие всех возможных видов обременения этой недвижимости;
- описание района, в котором приобретается объект, для определения его будущей ликвидности и т.д.
Прогноз: цены будут расти
С введением нового циркуляра стоимость недвижимости в лирах вырастет. И прежде всего на первичном рынке. Застройщики, ориентируясь на новые правила, будут закладывать в цену размер налога на прибыль.
Есть также вероятность, что иностранные граждане, решившие купить жилье у застройщика, столкнутся с отказом с его стороны. Дело в том, что сегодня на рынке есть застройщики, которые уже построили жилые комплексы, в документах указали заниженную стоимость и выставили объекты на продажу. Но принятые правила обязывают девелоперов показывать реальную стоимость недвижимости любому иностранцу, который решит ее купить. И у компании может возникнуть дилемма: продавать и платить налог на прибыль или вовсе отказать иностранцу.
Однако из-за кризиса в стране и небольшого числа покупателей среди турок многие застройщики подтверждают свою готовность и дальше сотрудничать с иностранными гражданами.
Кроме того, циркуляр №1795 — это лишь первый шаг государства. До конца этого года власти Турции намерены ввести такие правила и для турецких граждан. Уже сегодня стартует пилотный проект в Анкаре, в районе Чанка. Теперь здесь для продажи или покупки недвижимости турецким гражданам требуется получить экспертную оценку объекта. И таким образом, к концу 2019 года нормы этого закона будут действовать для всех покупателей.
Если посмотреть на закон в перспективе, то это шаг в сторону цивилизованного рынка недвижимости. Конечно, есть ряд минусов и недоработок, поскольку циркуляр принят в двухнедельный срок. Впрочем, определенные изменения в него еще могут быть внесены.
Источник: .
Комментарии