zagranitsa.com
Назад

Победная стратегия: 4 способа инвестировать в недвижимость с максимальной выгодой

0 1672
Фото: shutterstock

Правильно выбранная стратегия позволит достичь цели с минимальными затратами сил и времени. А если дело касается инвестирования в недвижимость, к этому можно добавить минимальные риски потери капитала и выгодные условия для роста доходов. Рассказываем о четырех самых успешных и эффективных стратегиях инвестирования в недвижимость для заработка

1

Core (buy and hold)

Риски: низкие

Уровень доходности: низкий (2–4%)

Core — долгосрочный и самый прогнозируемый вид инвестирования в недвижимость: его планируют на 20 – 25 лет и более. Для покупки не используются займы: инвестор задействует только личные сбережения. Целью выступает ликвидная недвижимость в крупных мегаполисах и крупных городах, которая дает стабильный прогнозируемый доход.

Фото: shutterstock

При выборе объекта по стратегии Core важнейшую роль играет его расположение, так как ставка делается на перспективу. Статусность, культурная и историческая ценность объекта превалируют над доходностью, так как он становится «фундаментом» финансового портфеля и может передаваться по наследству. Выбором может стать как жилая недвижимость, так и коммерческие площади в крупных торговых и экономических центрах.

Core Classic отличается низким уровнем рисков: инвестор ведет долгую игру и его мало беспокоят колебания на рынке. Но доходность тоже будет невысокой — в пределах 2–4%.

2

Сore-plus («покупка и владение»)

Риски: средние

Уровень доходности: низкий (4–6%)

Принцип выбора недвижимости по стратегии Сore-plus другой. Основное внимание уделяется дальнейшему развитию объекта и росту цен. Как правило, инвестор выбирает уже существующие и арендованные площади. Место также имеет значение, но фокус — на перспективе инвестиций.

Фото: shutterstock

Стиль Сore-plus обычно подразумевает владение объектом в течение 10 и более лет. Доля заемного капитала для покупки колеблется в пределах 50%. Чаще всего выбором становятся супермаркеты и торговые центры крупных и средних городов в зонах с хорошей проходимостью, которые популярны у арендаторов. Часть дохода генерируется за счет роста рыночной стоимости. Чтобы сделать объект более ликвидным, возможны реконструкция здания, обновление площадей, смена арендаторов.

Уровень доходности при Сore-plus составляет 4–6%. По сравнению с классическим стилем здесь более ощутимы колебания рынка. Также риски могут расти при неудачной стратегии управления и менеджмента.

3

Value-added («прирост стоимости»)

Риски: от средних до высоких

Уровень доходности: средний (8 – 10%)

Здесь инвестор ориентируется на объекты с низкой рыночной стоимостью, стремясь повысить их цену за счет оптимизации и увеличения арендных площадей, увеличения стоимости аренды, улучшения зданий. То есть, упор делается на ценность самих объектов. Например, это могут быть манипуляции с аукционной недвижимостью. Если короче, инвестор действует по схеме «купил, починил, продал».

Фото: shutterstock

Стиль Value-added часто подразумевает дополнительное финансирование, чтобы увеличить доходность благодаря созданию кредитного рычага. Ставка по ипотечному кредитованию в европейских странах сегодня составляет 2–3%. Доля заемного капитала может достигать 60, а то и 70%. Срок владения недвижимостью обычно не превышает 5–7 лет. Конечная цель, в отличие от программы Core — выгодно продать объект, когда его цена вырастет.

Уровень доходности тут достаточно высокий (8 – 10%, а в некоторых случаях и 20%), но отыскать хорошие варианты тяжелее и уровень потенциальных рисков выше. Последние могут быть связаны с долгой продажей объекта, оформлением документов, превышением сметы ремонта и т.д. Учитывая эти особенности, инвестор должен хорошо ориентироваться в сфере строительного бизнеса.

4

Opportunistic

Риски: высокие

Уровень доходности: высокий (от 10%)

Оппортунистическое инвестирование — самый рисковый стиль, но доходность сделок здесь достигает 10% и более. Время удержания объекта короткое: не более 3 лет. Собственностью может быть недвижимость существующая либо на стадии разработки или реализации в средних либо небольших городах. Например, можно купить проблемный ипотечный дом на этапе проектирования, получить и утвердить техническую документацию, согласовать все разрешения — и так повысить оценочную стоимость.

Фото: shutterstock

Стратегия Opportunistic также подразумевает приобретение готового здания под реконструкцию или кардинальную перестройку. То есть, неликвидная недвижимость превращается в доходную. При этом преобразуют не только само здание, но и окружающую инфраструктуру: облагораживают двор, обустраивают детские площадки, парковки и т.д.

Главная цель инвестора при оппортунистическом инвестировании — быстрый рост ликвидности и перепродажа объекта. Чтобы избежать рисков, важно выработать правильную тактику, иметь глубокое понимание рынка и принимать решения взвешенно.

НАПЕЧАТАТЬ

Смотрите также:

Комментарии

c
Гость
Еще 0 ответов комментарии