Победная стратегия: 4 способа инвестировать в недвижимость с максимальной выгодой
Правильно выбранная стратегия позволит достичь цели с минимальными затратами сил и времени. А если дело касается инвестирования в недвижимость, к этому можно добавить минимальные риски потери капитала и выгодные условия для роста доходов. Рассказываем о четырех самых успешных и эффективных стратегиях инвестирования в недвижимость для заработка
Core (buy and hold)
Риски: низкие
Уровень доходности: низкий (2–4%)
Core — долгосрочный и самый прогнозируемый вид инвестирования в недвижимость: его планируют на 20 – 25 лет и более. Для покупки не используются займы: инвестор задействует только личные сбережения. Целью выступает ликвидная недвижимость в крупных мегаполисах и крупных городах, которая дает стабильный прогнозируемый доход.
При выборе объекта по стратегии Core важнейшую роль играет его расположение, так как ставка делается на перспективу. Статусность, культурная и историческая ценность объекта превалируют над доходностью, так как он становится «фундаментом» финансового портфеля и может передаваться по наследству. Выбором может стать как жилая недвижимость, так и коммерческие площади в крупных торговых и экономических центрах.
Core Classic отличается низким уровнем рисков: инвестор ведет долгую игру и его мало беспокоят колебания на рынке. Но доходность тоже будет невысокой — в пределах 2–4%.
Сore-plus («покупка и владение»)
Риски: средние
Уровень доходности: низкий (4–6%)
Принцип выбора недвижимости по стратегии Сore-plus другой. Основное внимание уделяется дальнейшему развитию объекта и росту цен. Как правило, инвестор выбирает уже существующие и арендованные площади. Место также имеет значение, но фокус — на перспективе инвестиций.
Стиль Сore-plus обычно подразумевает владение объектом в течение 10 и более лет. Доля заемного капитала для покупки колеблется в пределах 50%. Чаще всего выбором становятся супермаркеты и торговые центры крупных и средних городов в зонах с хорошей проходимостью, которые популярны у арендаторов. Часть дохода генерируется за счет роста рыночной стоимости. Чтобы сделать объект более ликвидным, возможны реконструкция здания, обновление площадей, смена арендаторов.
Уровень доходности при Сore-plus составляет 4–6%. По сравнению с классическим стилем здесь более ощутимы колебания рынка. Также риски могут расти при неудачной стратегии управления и менеджмента.
Value-added («прирост стоимости»)
Риски: от средних до высоких
Уровень доходности: средний (8 – 10%)
Здесь инвестор ориентируется на объекты с низкой рыночной стоимостью, стремясь повысить их цену за счет оптимизации и увеличения арендных площадей, увеличения стоимости аренды, улучшения зданий. То есть, упор делается на ценность самих объектов. Например, это могут быть манипуляции с аукционной недвижимостью. Если короче, инвестор действует по схеме «купил, починил, продал».
Стиль Value-added часто подразумевает дополнительное финансирование, чтобы увеличить доходность благодаря созданию кредитного рычага. Ставка по ипотечному кредитованию в европейских странах сегодня составляет 2–3%. Доля заемного капитала может достигать 60, а то и 70%. Срок владения недвижимостью обычно не превышает 5–7 лет. Конечная цель, в отличие от программы Core — выгодно продать объект, когда его цена вырастет.
Уровень доходности тут достаточно высокий (8 – 10%, а в некоторых случаях и 20%), но отыскать хорошие варианты тяжелее и уровень потенциальных рисков выше. Последние могут быть связаны с долгой продажей объекта, оформлением документов, превышением сметы ремонта и т.д. Учитывая эти особенности, инвестор должен хорошо ориентироваться в сфере строительного бизнеса.
Opportunistic
Риски: высокие
Уровень доходности: высокий (от 10%)
Оппортунистическое инвестирование — самый рисковый стиль, но доходность сделок здесь достигает 10% и более. Время удержания объекта короткое: не более 3 лет. Собственностью может быть недвижимость существующая либо на стадии разработки или реализации в средних либо небольших городах. Например, можно купить проблемный ипотечный дом на этапе проектирования, получить и утвердить техническую документацию, согласовать все разрешения — и так повысить оценочную стоимость.
Стратегия Opportunistic также подразумевает приобретение готового здания под реконструкцию или кардинальную перестройку. То есть, неликвидная недвижимость превращается в доходную. При этом преобразуют не только само здание, но и окружающую инфраструктуру: облагораживают двор, обустраивают детские площадки, парковки и т.д.
Главная цель инвестора при оппортунистическом инвестировании — быстрый рост ликвидности и перепродажа объекта. Чтобы избежать рисков, важно выработать правильную тактику, иметь глубокое понимание рынка и принимать решения взвешенно.
Комментарии