Ликвидная недвижимость: инвестирование в столицах Европы
Ликвидная недвижимость — это объекты, которые можно быстро и выгодно продать. Мы расскажем, как инвестору определить ликвидность площади перед покупкой и в каких европейских столицах покупать выгоднее всего
Ликвидность — что это?
Опытные инвесторы знают, что успех вложения в недвижимость зависит от двух факторов — хорошей доходности и высокой ликвидности. Доходность важна для долгосрочных инвестиций и позволяет инвестору зарабатывать всё время, пока он владеет активом. Высокая ликвидность критически важна для краткосрочных инвестиций и гарантирует быстрый выход из проекта с минимальными потерями.
Ликвидность — оценка того, как быстро можно продать недвижимость по цене, близкой к рыночной. Чем быстрее продается актив, тем выше ликвидность.
При выборе объекта опытные игроки сначала делают ставку на ликвидность и только потом оценивают доходность. Это безопасная стратегия, которая гарантирует быстрый возврат вложений без долгой продажи, которая может растянуться на месяцы и даже годы.
Какие факторы влияют на ликвидность?
Главная сложность, с которой сталкиваются начинающие инвесторы, — дать недвижимости объективную оценку. Слишком много факторов определяют, выгодным ли будет актив. Опытные оценщики пользуются формулами расчета ликвидности, но и они и не гарантируют 100% успеха. Как и избитая фраза: «Успех недвижимости — это место, место и еще раз место».
Однако гарантированно имеют значение:
1. Место:
- близость к транспортным потокам и хабам, развитая инфраструктура;
- безопасность района;
- экологичность района (отсутствие промышленности, плотность застройки, наличие зеленых зон, парков, скверов).
2. Состояние:
- активность рынка (активные продажи = высокая ликвидность);
- спрос превышает предложение;
- умеренные цены (бюджетные предложения продаются быстрее элитных);
- новизна и малый износ объектов / района (интерес к новостройкам всегда выше, чем к старым зданиям).
Специалисты по недвижимости часто говорят, что ключ к успеху — это место, место и еще раз место. На самом деле в мире инвестирования ключ к успеху — это люди, люди и еще раз люди. Я видел, как самая лучшая недвижимость в самом лучшем месте оказывалась убыточной, потому что ею управляли не те люди
3. Характеристики:
- привлекательность объекта (вид из окна, планировка, этажность, площадь помещений, коммуникации);- благоустроенность территории (детская площадка, зеленая зона, зона отдыха, фонтаны, беседки, парковка);
- узнаваемость объекта / района (чем больше он на слуху, тем вероятнее быстрая продажа).
4. Другие факторы:
- время для оценки (due diligence);- расходы на юридическое сопровождение сделки (сложность и дороговизна снижают ликвидность);
- время сделки (осенью и весной идут активные продажи и рынок насыщен, зимой и летом рынок «спит» и ликвидность ниже).
В поисках высокой ликвидности обратите внимание на европейскую недвижимость. Как показало последнее исследование агентства PwC и Land Urban Institute, лучшие города для инвестирования в недвижимость сейчас Берлин, Копенгаген, Франкфурт-на-Майне, Мюнхен, Мадрид, Гамбург, Дублин, Стокгольм, Люксембург и Амстердам.
Где искать высокую ликвидность в Европе
Согласно рейтингу PwC и Land Urban Institute, страной с наивысшей ликвидностью недвижимости признана Германия — немецкие мегаполисы заняли 4 строчки из 10 среди лучших городов для вложений. Во-первых, в Германии доступные кредиты: до 50% стоимости покупки под 1,5% годовых для нерезидентов и 100% — для резидентов под 1% годовых. Во-вторых, немецкий рынок «горячий» — на один объект, квартиру или дом в Берлине или Мюнхене претендуют несколько десятков покупателей. Но у высокой ликвидности есть обратная сторона — низкая доходность. Например, в центре Мюнхена, где сейчас высокий спрос на аренду, доходность от сдачи квартиры будет 2 – 2,5% годовых. Высокие показатели по ликвидности и востребованности у инвесторов в 2018 году показывает Испания — Мадрид и Барселона обошли в рейтинге многолетних лидеров: Париж, Милан, Лондон и Рим. Причин успеха несколько: заманчивые макроэкономические перспективы, политическая стабильность и доступность капитала.
По материалам tranio.ru, rbc.ru, knightfrank.com.
Комментарии