Как продажа паспортов повлияла на европейские рынки недвижимости
После кризиса 2008 года ряд европейских стран решили поддержать капиталовложения при помощи программ резидентства за инвестиции. Первые результаты можно увидеть на примере пяти государств: Латвии, Португалии, Испании, Кипра и Греции
Латвия
Латвийская экономика при поддержке МВФ быстро оправилась после кризиса: если в 2009 году ВВП Латвии сократился почти на 15%, то начиная с 2011 года он стабильно растет.
Латвия запустила программу «золотая виза» в апреле 2010 года. Низкий порог инвестиций (140 тыс. евро за недвижимость в Риге и 70 тыс. — в регионах) обеспечил ей мгновенную популярность: по информации Управления по делам гражданства и миграции Латвии, в 2011 году «золотые визы» получили почти 1,3 тыс. покупателей недвижимости и членов их семей, в 2012 — 2,2 тыс., в 2013 — 3,1 тыс., а в 2014 — почти 5 тыс. Но в сентябре 2014 года власти повысили инвестиционный порог до 250 тыс. евро и спрос резко упал: в 2016 году латвийский ВНЖ получили всего 489 человек. Около 70% инвесторов, оформивших латвийский вид на жительство, — граждане России.
Цены на жилье в Латвии обвалились сразу с наступлением кризиса: по данным Eurostat, с начала 2008 по 2010 год стоимость квадратного метра упала в два раза. С запуском программы и вплоть до изменения ее условий в 2014 году цены на недвижимость стремительно росли (к III кварталу 2014 объекты подорожали на 40%), но упали на 11% сразу после повышения порога инвестиций в сентябре. Ситуация постепенно стабилизировалась, и ко II кварталу 2017 года квадратный метр в Латвии стоит на 14% выше, чем в 2014 году.
Программа «золотая виза» сильно повлияла на рынок недвижимости Латвии: в рекордный по количеству выданных ВНЖ 2014 год она обеспечила более 4% продаж.
По данным European Mortgage Federation, таким же образом программа повлияла на число сделок с недвижимостью: если с 2010 года продажи постоянно росли, то в 2014 рост прекратился, а в 2015 их число сократилось на 3%. Официальные данные на 2016 и 2017 год пока недоступны.
Таким образом, программа «золотая виза» сильно повлияла на рынок недвижимости Латвии: в рекордный по количеству выданных ВНЖ 2014 год она обеспечила более 4% продаж. Но после увеличения порога инвестиций число заявителей стремительно сократилось (в 2016 году их было в 10 раз меньше, чем в 2014), ослабив ее значение для местного рынка.
Португалия
Еще недавно экономическое положение Португалии оставляло желать лучшего: сокращение ВВП на 4% в 2012 году и рекордный уровень безработицы — 16,2% в 2013. С 2014 года ситуация начала налаживаться, и уже во II квартале 2017 рост португальского ВВП составил 3% по сравнению с тем же периодом 2016 года. Так быстро экономика Португалии не росла с 2000 года!
Всего за время действия программы в Португалии до конца июля 2017 года было выдано 5243 ВНЖ, 4945 из которых — за инвестиции в недвижимость
В октябре 2012 правительство Португалии запустило программу выдачи ВНЖ за инвестиции, в том числе за покупку недвижимости стоимостью от 500 тыс. евро. Эта опция стала самой популярной (95% выданных ВНЖ). На третий год программы число инвесторов стало сокращаться, и Португалия снизила порог инвестиций для определенных категорий объектов: до 350 тыс. евро для зданий, построенных более 30 лет назад или расположенных в районах городской регенерации, и до 400 тыс., если недвижимость расположена в малонаселенном районе. Такая мера подстегнула спрос: число заявителей в 2016 году выросло в два раза по сравнению с 2015. Всего за время действия программы — до конца июля 2017 года — было выдано 5243 ВНЖ, в том числе 4945 — за инвестиции в недвижимость.
Недвижимость в Португалии дешевела с 2010 до середины 2013 года. Спустя полгода после запуска «золотой визы» стоимость квадратного метра начала расти: со II квартала 2013 до II квартала 2017 цены выросли почти на 20%. Снижение порога инвестиций только укрепило рост: до нововведения жилье ежеквартально дорожало в среднем на 3% (в годовом исчислении), после — на 6%.
По данным Европейского центрального банка число сделок с жилой недвижимостью в Португалии с 2012 по 2015 год выросло более чем в полтора раза: с 76 тыс. до 127 тыс. А в первой половине 2017-го было продано почти столько же недвижимости, сколько за весь 2012 год.
В целом рост рынка Португалии обусловлен тремя факторами: восстановлением местной экономики, укреплением статуса Лиссабона как одного из европейских центров и стремительным ростом турпотока. Но программа «золотая виза», хотя и обеспечивает всего 1% от общего числа сделок с недвижимостью в стране, тоже подогревает интерес зарубежных инвесторов к местному рынку.
Испания
Оправившись после кризиса, экономика Испании возвращает утраченные позиции: если в 2009 году темпы роста ВВП упали до рекордно низкого уровня −3,57%, то с 2012 этот показатель демонстрирует уверенный рост, достигнув 3,2% в 2016 году.
Испания запустила программу выдачи ВНЖ за инвестиции в сентябре 2013 года. В 2015 условия были изменены: власти расширили список лиц, которые могут получить ВНЖ вместе с основным заявителем, а срок действия визы продлили с 2 до 5 лет. Покупка недвижимости — только одна из опций для инвесторов, но за 3 года с начала программы ее выбрали 2097 человек (72% от общего числа заявителей). По информации El Pais, две трети инвесторов в недвижимость — граждане Китая (702) и России (640).
За 3 года существования программы выдачи ВНЖ в Испании 72% заявителей (2097 человек) выбрали в качестве инвестиции покупку недвижимости
По состоянию на III квартал 2017 года цены на жилую недвижимость Испании на 40% ниже пикового значения 2007 года: по данным Fotocasa, за 10 лет средняя стоимость квадратного метра опустилась с 2862 до 1716 евро. Согласно статистике Eurostat, цены достигли дна в начале 2014-го. Но уже через несколько месяцев после запуска программы «золотая виза», во II квартале того же года, цены начали расти. С тех пор их средний ежеквартальный рост превышает 3% в годовом исчислении.
По данным Национального института статистики Испании, в том же 2014 году начало расти число сделок с недвижимостью: с 313 тыс. в 2013 до 405 тыс. в 2016. К концу II квартала 2017 объем продаж уже превысил показатель за весь 2013 год и составил 316 тыс. сделок.
Несмотря на успех испанской программы, следует помнить, что доля «золотых виз» в общем количестве сделок с недвижимостью незначительная (около 0,1%). Главными стимулами для покупки недвижимости в Испании служат низкие ставки по ипотеке, климат (для тех, кто покупает квартиру или дом для себя) и популярность страны среди туристов (для тех, кто планирует сдавать недвижимость в аренду).
Заметнее всего программа повлияла на рынок Барселоны — здесь на нее приходится почти половина выданных «золотых виз» (43%). С 2013 по 2016 годы в Барселоне было заключено почти 42 тыс. сделок с жилой недвижимостью, и более 6 тыс. из них были оформлены на иностранных инвесторов. Охотников на ВНЖ здесь — примерно 15% от всех зарубежных покупателей.
Кипр
Сейчас экономика Кипра активно восстанавливается: ВВП растет третий год подряд, а во II квартале 2017 рост в годовом исчислении составил 3,6%.
Программа выдачи гражданства за инвестиции была запущена на Кипре в марте 2014 года. По одному из ее условий, чтобы получить кипрский паспорт, инвестору достаточно купить недвижимость ценой не ниже 2 млн евро. Одно из главных преимуществ программы Кипра — сроки: заявители получают гражданство уже через несколько месяцев после заключения сделки. По информации Bloomberg, с начала запуска программы до мая 2017 года было выдано более 2 тыс. «золотых виз», половина из них — гражданам России.
По данным Eurostat, цены на недвижимость на Кипре во II квартале 2017 на 21% ниже докризисных значений 2008 года. Падение цен прекратилось в начале 2014 года, и с тех пор стоимость квадратного метра колеблется.
В год запуска программы «золотая виза» впервые с 2008 года число сделок снова начало расти. Если в 2007 году были закрыты рекордные 21 тыс. сделок с недвижимостью, то в 2013 рынок достиг дна: за год было продано всего 3767 объектов. В 2016 это число превысило 7 тыс., а за первые 4 месяца 2017 было заключено более 2,7 тыс. сделок.
С начала запуска программы до мая 2017 года Кипр выдал более 2 тысяч «золотых виз», половину из них — гражданам России.
Важное отличие кипрской программы — ее значимость в масштабах сравнительно небольшого рынка. По официальным данным, с начала 2014 по май 2017 года на Кипре было заключено 19 тыс. сделок с недвижимостью, 27% из которых — с покупателями из-за рубежа. Даже с учетом того, что часть упомянутых Bloomberg 2 тыс. «золотых виз» приходится на другие виды инвестиций, влияние программы на рынок недвижимости остается значительным.
Греция
Греция — один из последних европейских рынков, который еще не начал расти после кризиса 2008 года. Однако спад замедляется: Международный валютный фонд прогнозирует рост ВВП уже в этом году.
Программа ВНЖ за инвестиции стартовала в Греции летом 2013 года. По ее условиям вид на жительство может получить инвестор, купивший недвижимость на сумму не менее 250 тыс. евро. По данным Greek Travel Pages, с момента запуска программы до октября 2017 Греция выдала инвесторам 2014 «золотых виз», 464 из них — в этом году.
По официальным данным, во II квартале 2017 квадратный метр в Греции стоил на 43% дешевле по сравнению с пиком в III квартале 2008. Введение программы не оказало большого влияния на динамику цен. Сейчас их падение замедляется: по подсчетам Банка Греции, в 2016 году недвижимость в Афинах подешевела на 1,8% — на 3,5% меньше, чем годом ранее. Портал Global Property Guide публикует более оптимистичные оценки: с учетом инфляции, в 2016 году стоимость квадратного метра в столице выросла на 0,15%. По прогнозам Trading Economics, с 2016 по 2020 год цены на недвижимость в стране увеличатся на 22%.
По информации European Mortgage Federation, количество сделок с жилой недвижимостью в Греции начало сокращаться в 2006 году. В 2014 было зарегистрировано 43,4 тыс. сделок — почти в четыре раза меньше, чем в 2008. Однако в 2015 их число впервые выросло — на 25,8%. Данные на 2016 и 2017 год пока недоступны.
По прогнозам Trading Economics, с 2016 по 2020 год цены на недвижимость в Греции увеличатся на 22%.
Сейчас «золотая виза» обеспечивает всего 1% всех сделок с греческой недвижимостью. Однако постепенное восстановление местного рынка, растущий турпоток и всё еще низкие цены вскоре привлекут сюда больше зарубежных инвесторов, планирующих получить европейский ВНЖ.
Источник: .
Комментарии (1)