Какая недвижимость в Европе приносит максимальный доход при небольших вложениях

Купи, почини, продай

Что же делать тем, кто, не обладая большим капиталом, хочет выгоднее вложить средства в европейскую недвижимость и получить от своих инвестиций более высокую доходность? Один из вариантов — инвестировать в проекты добавленной стоимости. Их суть можно выразить тремя словам: «купи, почини, продай». Такие проекты могут принести несравненно больший доход — до 15–20% годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду и местных налогов.

Еще один немаловажный плюс таких проектов — короткий срок инвестирования (как правило, один год) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении. Объекты выбирает и покупает команда специалистов, которые также структурируют сделку, организуют финансирование, нанимают подрядчика и продают объекты на выходе. Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 000 евро.

Однако, несмотря на преимущества таких инвестиционных продуктов, у россиян они пока не пользовались большой популярностью. Прежде всего потому, что эти проекты требуют наличия опыта и управляющей компании, которой инвестор может доверить свой капитал. В России пока очень немного компаний, которые предлагают потенциальным инвесторам такие продукты. Но поскольку доходность депозитов упала, а доходность евробондов продолжает сокращаться, всё больше россиян начинают смотреть на альтернативные варианты размещения капитала.

Надежнее всего — в Германии

Не все европейские рынки одинаково привлекательны для реализации проектов добавленной стоимости. Из крупных европейских городов наиболее подходящими для такой цели выглядят Лондон, Лиссабон, Мадрид, Варшава и Бухарест. Отдельно можно отметить Барселону, где новостройки стоят дороже вторичного жилья, но отремонтированные вторичные квартиры сразу вырастают в цене и продаются по стоимости новостроек (у которых, впрочем, сохраняется высокий потенциал роста). Кроме того, в городе не хватает нового жилья (мало земли), и эта нехватка частично восполняется за счет реконструкции существующих зданий.

Однако наиболее перспективной и надежной для проектов добавленной стоимости выглядит Германия. Причин несколько. Первая — доступное финансирование. Нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50% стоимости недвижимости под 1,5% годовых, резиденты — до 100% стоимости и под 1% годовых. Вторая причина — высокая ликвидность недвижимости. На самых популярных рынках (Мюнхен, Франкфурт) на одну качественную квартиру приходится 20–40 покупателей. Наконец, третье — высокий спрос на аренду. В среднем по Германии жилье снимает примерно 50% населения, а, например, в Берлине — более 70%.

Однако покупать квартиры для реновации и сдачи в аренду рекомендуется, конечно же, только в экономически здоровых городах Германии. Среди них города Баварии (самый богатый и благополучный регион Германии), Берлин (столица и крупнейший город страны), Гамбург (один из главнейших портов Европы), Франкфурт (европейский банковский центр и крупный транспортный хаб), Штутгарт (центр промышленности, ориентированный на глобальный рынок; в городе и его окрестностях расположены штаб-квартиры Bosch, Porsche, Ritter Sport и других компаний).

Отмечу, что купить даже так называемые «убитые» квартиры в крупнейших городах дешево — это большая удача. А вот вокруг развитых региональных центров гораздо проще найти недооцененные активы, поэтому сегодня многие опытные инвесторы двигаются именно туда.

Пример из практики

Как реализуются проекты добавленной стоимости? Приведу пример из практики. В феврале 2017 года покупатели из России приобрели в ипотеку квартиру площадью 69 м² рядом с историческим центром Мюнхена, в районе Людвигсфорштадт — Изарфорштадт. Жилье находится в одном из самых оживленных кварталов с множеством баров, ресторанов и ночных клубов — Глокенбахфиртеле.

При покупке квартира обошлась в 610 000 евро. Новые собственники потратили на ремонт, меблировку и дизайн интерьера 43 000 евро, и к маю 2017 года жилье оценивалось уже в 828 000 евро. То есть за три месяца вложенные средства принесли доход почти в 27%. Такая высокая добавленная стоимость была получена прежде всего за счет выгодной покупки «убитой» квартиры: мы нашли дешевый объект, и клиент купил его в тот же день. Скорость реакции крайне важна, поскольку в Мюнхене мало объектов на продажу и купить квартиру в принципе очень трудно. Кроме того, квартира была разделена на три отдельные спальни для студентов, т. е. была оптимизирована площадь, что выгодно скажется на доходе от аренды. А пока оформляли сделку и делали ремонт, рыночные цены на жилье подросли (на квартиры в Мюнхене цены продолжают расти).

С учетом всех расходов и кредита собственные инвестиции составили 396 000 евро. Доходность на вложенный капитал с учетом комиссии за управление составила 15% годовых.

Тут стоит объяснить, что конкретно в этом проекте клиент не хотел продавать квартиру, а решил оставить ее себе.

Доход от аренды реновированных квартир выше, чем у новостроек

Поскольку клиент решил оставить отремонтированную квартиру себе, мы придумали, как лучше заработать на аренде. Было решено поселить не одного арендатора, а сразу трех — студентов. Каждый из них поселится в одной из трех спален площадью 11–18 м² и будет пользоваться общими ванной и кухней. Такая схема выгоднее, чем сдача в аренду новой квартиры одному съемщику. Каждый из трех арендаторов будет платить 700 евро в месяц и возьмет на себя расходы на коммунальные услуги. Собственники получат 2100 евро в месяц, или 25 200 евро в год. Доходность от аренды — 4,1% годовых. Купив за те же деньги квартиру в новостройке и сдавая ее одному арендатору, собственники зарабатывали бы 1350 евро в месяц. Площадь такой квартиры была бы меньше (на первичном рынке квадратный метр стоит больше), стоимость аренды для одного съемщика — выше, а доходность была бы в полтора раза ниже — 2,6%.