Екатерина Красная: «Цены на курортную недвижимость значительно упали во время кризиса 2008 года и продолжают падать»

Справка: Екатерина Красная — управляющий партнер компании Yana PROPERTY, ответственная за долгосрочную стратегию развития бизнеса; управляет качеством и финансовой эффективностью проектов.

Украинцы давно знакомы с брендом Yana PROPERTY. Компания помогает в выборе элитной недвижимости как за рубежом, так и на внутреннем рынке страны.

Сферы деятельности Yana PROPERTY: инвестиционная аналитика в сфере международной недвижимости, консалтинг по инвестированию в недвижимость, вопросы ПМЖ/ВНЖ, индивидуальный подбор инвест-проектов, анализ рынков для инвестирования, международный брокеридж, сопровождение сделок, открытие счета в банках по всему миру, помощь в получении кредита, издательская деятельность в СНГ (выпуск аналитических журналов о мировой жилой и коммерческой недвижимости). Филиалы компании открыты в Украине, Казахстане и Азербайджане.

«ЗаграNица»: Чем руководствуются ваши клиенты, покупая курортную недвижимость? Они приобретают ее для себя, чтобы отдыхать летом, или для сдачи в аренду? Можно совмещать и то, и другое? Или купить апартаменты по низкой цене, а потом дождаться подорожания, как в Испании сейчас, и продать?

Екатерина Красная: Есть несколько главных мотивов. Во-первых, люди покупают апартаменты для себя, чтобы приезжать в другую страну на отдых, либо планируют переезд: покупают квартиру с расчетом, что ребенок будет за границей учиться, а родители — работать. Во-вторых, приобретение недвижимости можно рассматривать как инвестицию. Вы купили квартиру, а потом сдаете ее в аренду или перепродаете ради дохода. В-третьих, покупают недвижимость за границей ради вида на жительство в одной из стран Евросоюза.

Если говорить именно о курортной недвижимости, то, действительно, самый распространенный запрос — покупка для себя, при этом с возможностью сдачи в аренду на протяжении года, а не только в сезон. ВНЖ может стать дополнительным бонусом.

«ЗаграNица»: Людям надо понимать, что они отдыхают в домике у моря месяц-два в году, а коммунальные услуги оплачивают все 12…

Е.К.: Нужно проанализировать, с какими расходами вы столкнетесь. Только грамотный и рациональный расчет поможет принять верное решение. Надо помнить, что существуют основные статьи расходов, которые влечет за собой покупка недвижимости. Это:

• Затраты на покупку: заявленная стоимость плюс налог на передачу либо приобретение прав собственности, нотариальные расходы, комиссия риелтора, прочие регистрационные сборы.
• Расходы на содержание недвижимости. Кроме коммуналки в большинстве стран есть налог на владение либо земельный сбор. Он может достигать 3–3,5% от кадастровой (оценочной) стоимости объекта. Также надо учесть расходы на страхование, на управляющую компанию.
• Налог на доход, полученный от сдачи в аренду. Его размер зависит от конкретной страны и суммы вашей прибыли. Вилка достаточно широкая: от 3 до 40% рентного дохода.

«ЗаграNица»: Есть ли страны, где рискованно покупать курортную недвижимость, потому что закон не учитывает нюансы по поводу проверки квартиры, дома на задолженность?

Е.К.: Тут не угадаешь. Чтобы обезопасить себя, надо пользоваться услугами независимого юриста, которому вы доверяете. Он предоставит достоверную информацию и будет отстаивать интересы покупателя при заключении договора купли-продажи. Юрист не должен быть доверенным специалистом застройщика либо продавца. Он выступает как третье, независимое лицо.

«ЗаграNица»: Какие страны сейчас самые привлекательные для жителей СНГ, в частности украинцев и казахов, при покупке курортной недвижимости? Можно выделить, например, ТОП-5?

Е.К.: Лидирующую позицию занимает Испания. Это вызвано рядом факторов: доступностью и одновременно восстановлением цен на недвижимость, развитой экономикой, приятными геополитическими условиями, возможностью получения ВНЖ через покупку квартиры/дома.

Отмечу привлекательность Кипра. Там прекрасный климат, высокие стандарты здравоохранения, большой выбор новой курортной недвижимости. Остров благоприятен для бизнеса, здесь можно рассчитывать на ВНЖ и даже гражданство, если вы инвестируете в недвижимость.

Весьма популярна Турция. Основными плюсами служат прекрасная инфраструктура, доступность, спрос на аренду, динамично развивающаяся экономика и рост цен на недвижимость.

Неизменным спросом пользуется Италия. Страну выбирают ценители вековой культуры и стабильной экономики. Италия занимает лидирующее место в мире по развитости туристической инфраструктуры. А многообразие курортов позволяет каждому найти дом или апартаменты по карману и по душе.

Завершает ТОП-5 Лазурный Берег Франции. Этот курортный регион всегда на слуху. Здесь отдыхают знаменитости, его красоты воспеты многими гениями. При этом недвижимость на Лазурном Берегу пользуется спросом у арендаторов.

«ЗаграNица»: В какой из стран объекты можно купить в кредит, взять в рассрочку? На каких условиях?

Е.К.: Испания — 5–6% годовых сроком до 25 лет.

Кипр — 5–7% сроком до 30 лет.

Греция — 8–10% сроком до 10 лет.

Италия — 3–7% сроком до 20 лет.

Франция — 2–4% годовых сроком до 25 лет.

Конечно, кредитующему банку нужно предоставить пакет документов, подтверждающих вашу платежеспособность, место жительства, работы и т.д., а также средства в размере минимум 30% от нужной суммы.

«ЗаграNица»: Если пройтись по каждой из этих стран, что получает покупатель? Вид на жительство, право беспрепятственно передвигаться по территории ЕС, если квартира, дом куплены в Европе?..

Е.К.: Сейчас в Испании, Греции, Португалии, Латвии, на Мальте и Кипре можно получить ВНЖ через покупку недвижимости. Купили — и можете спокойно путешествовать по всему Евросоюзу. Члены семьи владельца тоже получают такое право. Но! Речь о дорогой недвижимости. Так, чтобы рассчитывать на ВНЖ в Испании, надо купить владение объект за 500 тысяч евро. Такой же порог для Португалии. На Кипре станете своим, если купите апартаменты за 300 тысяч евро. В Латвии, Греции — за 250 тысяч, на Мальте — от 225,5 тысяч.

«ЗаграNица»: Что нужно учитывать, приобретая курортную недвижимость: год постройки, состояние, дистанцию до моря, инфраструктуру?

Е.К.: Задумайтесь, чего вы ждете от покупки. Вы хотите там жить, отдыхать? Или зарабатывать деньги? В первом случае надо учесть круглогодичные расходы на содержание: отдыхать-то вы будете лишь пару месяцев. Во втором случае важны экономическое состояние страны в целом и выбранного региона в частности, динамика цены недвижимости, перспективы. Инвестиция должна приносить постоянный рентный доход и расти в цене.

«ЗаграNица»: Существует ли такое понятие, как «ходовая недвижимость»? То есть, клиенты больше интересуются домами, квартирами такой-то площади с такими-то условиями.

Е.К.: Для курортной недвижимости можно выделить два типовых запроса. Либо двухкомнатные апартаменты со всей необходимой инфраструктурой: охраняемой территорией, бассейном, детской площадкой, парковкой и т.д. Либо дорогая недвижимость для получения ВНЖ.

«ЗаграNица»: Какие сейчас тенденции в мире? Цены на курортную недвижимость растут или особой динамики не наблюдается? Можете предоставить статистику, сколько стоит 1 м² курортной недвижимости (где все условия отличные) на популярном побережье той или иной страны?

Е.К.: Современный инвестор более рационален, чем эмоционален. Если говорить об общей тенденции, то цены значительно упали во время кризиса 2008 года и продолжают падать до сих пор. Актуальные цены на курортную недвижимость в странах ЕС такие:

• Испания: Коста-Брава — 1200–1500 евро/м², Коста-Бланка — 1000–2000 евро/м², Коста-дель-Соль — 3000–4000 евро/м².
• Кипр: 1500–2000 евро/м².
• Греция: Крит — 2000–2500 евро/м², Корфу —1500–2500 евро/м².
• Франция: Ницца, Канны — 4000 евро/м².
• Италия: Лигурия — 3300 евро/м², Лацио — 2900 евро/м², Калабрия — 1200 евро/м², Сардиния — 3000–3500 евро/м².

«ЗаграNица»: Покупателю обязательно присутствовать во время сделки или он может подписать генеральную доверенность на юриста фирмы? Какой пакет документов нужен для договора купли-продажи?

Е.К.: Оформить сделку через подписанную доверенность возможно. Однако нужен минимум один визит в страну, где вы хотите купить недвижимость. Чтобы лично выбрать объект, оформить предварительный договор бронирования и доверенность. Теперь касательно пакета документов. Если вы не берете кредит, понадобятся лишь паспорт и справки о наличии, а также происхождении денег для приобретения апартаментов или дома.