Екатерина Демидова: «Сдача в аренду недвижимости в Германии может приносить доход до 10%»

«ЗаграNица»: Как проходит покупка иностранцем немецкой недвижимости? В чем здесь отличия от стран СНГ?

Екатерина Демидова: Германия ― прекрасная страна для покупки недвижимости иностранцами. Россияне и жители СНГ приобретают недвижимость по тем же законам, что и сами немцы. Покупку можно оформить на частное лицо. Обычно договор купли-продажи подписывается у немецкого нотариуса. Он гарантирует чистоту сделки и полностью исключает риск двойных продаж (которые, насколько я знаю, в СНГ по-прежнему случаются). В Германии обман невозможен, поскольку все данные о собственниках и процессе их смены заносятся в Земельную книгу ― Grundbuch.

«ЗаграNица»: Может ли иностранец, купив недвижимость, рассчитывать на гражданство Германии?

Е.Д.: Каждый покупатель недвижимости в Германии может рассчитывать на получение шенгенской мультивизы, которая позволит ему находиться на территории Европейского союза 90 дней в полугодие или 180 дней в году. Получение гражданства ― более сложная процедура, состоящая из нескольких этапов. Сначала надо получить ВНЖ (временный вид на жительство), затем оформить ПМЖ (постоянное место жительства) и только потом претендовать на получение гражданства. Безусловно, для прохождения процедур требуется довольно большой пакет документов. Наличие недвижимости будет плюсом, но само по себе основанием для получения ВНЖ не служит.

«ЗаграNица»: На каких условиях иностранец может владеть недвижимостью в Германии? Покупатель становится полноправным хозяином или есть условности?

Е.Д.: Еще один плюс Германии в том, что немецкое право касательно недвижимости понятно россиянам и жителям СНГ. Немецкое и российское гражданское право не только принадлежат к единой семье европейского континентального права, но и относятся к общей ― германской — его ветви.

Покупатель в Германии становится полноправным собственником самой недвижимости и более того — даже участка земли, на котором она расположена.

«ЗаграNица»: Можно ли купить недвижимость в рассрочку или за кредитные средства?

Е.Д.: Да, такая возможность существует. Процентные ставки для граждан России и СНГ в Германии составляют 2–3% годовых. Но следует обратить внимание на два существенных момента.

Во-первых, кредитование возможно при цене объекта от 100 тыс. евро: на более дешевые нерезиденту получить кредит почти невозможно. Во-вторых, есть довольно жесткие требования к самому объекту и документам покупателя. Не зная их, вы рискуете получить отказ, а повторные заявления банки рассматривают крайне редко. Поэтому рекомендую желающим получить ипотечный кредит в Германии обращаться к специалистам с опытом, чтобы не портить себе кредитную историю.

«ЗаграNица»: Как сейчас обстоят дела на рынке недвижимости ФРГ? Какие сегменты рынка будут развиваться, а где предложение превышает спрос?

Е.Д.: Что касается прогнозов: последние годы средняя цена недвижимости в Германии растет на 4–5% в год. По всей видимости, схожие результаты будут и в 2016-м. Несмотря на события в мире, экономика Германии остается самой стабильной в Европе, страна привлекает инвесторов со всего мира. Поэтому спрос на немецкую недвижимость не снижается. Конечно, надо знать перспективные города и районы, где недвижимость будет дорожать, так как 4–5% ― это «средняя температура по больнице»: где-то цены растут больше, где-то меньше, а где-то стоят на месте. Оптимальным вариантом будет консультация со специалистом, который знает нюансы рынка в подробностях.

«ЗаграNица»: Покупая недвижимость в Германии, куда лучше обратиться за юридической поддержкой — в местную компанию или к отечественным нотариусам?

Е.Д.: Многие покупатели пытаются перенести свой опыт покупок в России либо других странах СНГ в Германию, но это не всегда применимо. Безусловно, следует обращаться к специалистам, работающим на территории ФРГ. Я бы рекомендовала немецкие компании, имеющие в штате русскоговорящих сотрудников: это позволит вам общаться со специалистом на одном языке и в то же время пользоваться его знанием немецкого рынка.

«ЗаграNица»: Что нужно знать о застройщике, прежде чем решиться на покупку квартиры в его проекте?

Е.Д.: В целом в Германии, в отличие от многих других стран, риск того, что объект не будет достроен, минимальный. Безусловно, покупая квартиру в новостройке, стоит отдать предпочтение опытным застройщикам, для которых этот объект уже не первый. Кроме того, стоит посмотреть готовые проекты компании.

«ЗаграNица»: Насколько реально получать доход, сдавая купленную недвижимость в аренду? На каком этапе нужно покупать квартиру, чтобы заработать таким образом?

Е.Д.: Доходность от сдачи недвижимости в аренду в Германии составляет от 3 до 10% в зависимости от объекта и региона. Я имею в виду чистую прибыль, за вычетом коммунальных платежей. При покупке с привлечением ипотечного кредита доходность на вложенный капитал можно повысить примерно в полтора раза. Оптимальный вариант для максимального дохода ― приобретение построенного объекта, где уже живут арендаторы: тогда все цифры по доходности подтверждены в момент покупки.

«ЗаграNица»: Какие регионы ФРГ идеальны для инвестирования в недвижимость?

Е.Д.: Приобретение инвестиционной недвижимости перспективно в Западной Германии, недвижимости для личного проживания — на юге и западе страны. Северную и Восточную Германию (кроме буквально двух-трех городов) я бы не рекомендовала.

«ЗаграNица»: Какие дополнительные требования предъявляются к покупателям без паспорта ЕС?

Е.Д.: В процессе покупки мы рекомендуем всем нашим клиентам из России, Украины и других стран СНГ открыть счет в немецком банке для оплаты коммунальных платежей, налогов, а также получения арендной платы (если планируется сдача в аренду).