Купить замок во Франции: что нужно знать, приобретая исторический памятник

Сколько замков продается во Франции

Во Франции более 43 тысяч исторических объектов, из которых треть относится к национальной архитектуре. В первую очередь это замки, усадьбы, в том числе исторические памятники. Парки и сады среди них занимают долю не более 10%.

Половина охраняемых объектов во Франции принадлежат частным лицам. Ежегодно несколько сотен из них выставляется на продажу.

Почему частные собственники продают замки

Владельцы замков с уважением относятся к своему жилищу. Решение о продаже часто дается им нелегко. Причина одна ― трудное финансовое положение, не позволяющее содержать здание должным образом. Поэтому в продажу памятники архитектуры часто поступают в состоянии, требующем косметического или более серьезного ремонта.

Какие замки востребованы

Покупают как отреставрированные, так и требующие ремонта объекты. Во втором случае важно учитывать, что замки, которые признаны историческими памятниками, охраняются французским государством. Это значит, что реставрацию можно проводить только с разрешения Министерства культуры и с использованием старинных технологий. Но при этом правительство окажет финансовую помощь и даст налоговые послабления.

Какие замки считаются историческими памятниками

Во Франции существует два режима защиты памятников архитектуры:

• Внесение в Реестр исторических памятников архитектуры (Le Classement par le Monuments Historique M.H.). Претендовать может любое строение, архитектурная сохранность которого представляет государственный интерес. В этом случае государство контролирует реставрацию в соответствии со строго установленными нормами. Сегодня таких строений около 1/3 от всех охраняемых памятников архитектуры.
• Внесение в Дополнительный список памятников архитектуры (L’Inscription à L’inventaire Supplementaire des Monuments Historique I.S.M.H.). Если в первом случае объект классифицирован как исторический памятник, то здесь ― просто внесен в список. А значит, подлежит менее строгому контролю со стороны государства.

Какие преимущества у владельца исторического памятника

• На время ремонта владельца могут полностью освободить от уплаты налогов.
• Правительство может компенсировать до 50% расходов на реставрацию. Каждый проект финансовой поддержки от государства рассматривается индивидуально, информация дается по запросу в местные органы управления.
• Налог, уплачиваемый при переходе собственности в наследство, можно уменьшить до 50%.
• Возможно даже полное освобождение владельца от налогов на имущество, если он согласится на открытие замка (по меньшей мере 40 дней в году) для публичного посещения. Временные периоды строго определяются государством.

Какие обязанности у владельца исторического памятника

• Если замок является памятником архитектуры, все ремонтные работы должны быть согласованы с Министерством культуры (Service Regional du Patrimoine et Monuments Historiques). Реставрацией могут заниматься архитектурные бюро, имеющие лицензию во Франции и опыт работы над проектами такого рода. Архитектор обычно помогает согласовать проект реставрации с государственными органами и получить разрешение на работы. Срок рассмотрения запроса ― минимум 6 месяцев.
• Владелец обязан информировать государство об актах покупки, передачи в дар или наследство.
• В некоторых случаях обязательно открытие исторического памятника для публичного посещения.

Сколько стоит реставрация замка

Бюджет реставрационных работ может составлять несколько миллионов евро. Оценить предстоящие расходы помогут агенты по недвижимости. Сумму можно просчитать до совершения сделки.

Что влияет на стоимость замка

Жилая площадь старинного замка или дворца не слишком сильно влияет на цену. В таких сделках не принято говорить об усредненной стоимости за квадратный метр.

Основные факторы ценообразования ― общее состояние строения, размер и состояние крыши, принадлежность здания к числу исторических памятников, сохранность подлинных архитектурных элементов в декоре замка, а также прилегающей к нему территории, построек и парка.

На цену влияет близость объекта к городам с развитой инфраструктурой и удобная транспортная доступность. Оптимальное расположение замка ― в радиусе не более 50 км от крупного населенного пункта, с удобным выездом на трассу.

Способствует увеличению стоимости ― по меньшей мере на 10% ― аутентичность самого жилья, историческое прошлое поместья, а также регион, где расположен замок.

В каких регионах цены выше, а в каких ― ниже

Наиболее высокие цены на недвижимость в регионах Иль-до-Франс ― Париж, Лазурный берег ― Ницца, Рон-Альпы ― Лион. Чуть ниже стоимость (из-за худшей транспортной доступности) у замков в регионе Овернь.

По итогам 2017 года рост цен на недвижимость в Бордо составил 6,8%, превысив парижский показатель. Причина ― открытие скоростной линии поездов по маршруту Париж ― Бордо и прямой магистрали, связывающей Лион и Бордо.

В этом году ожидается, что рекордсменом по росту цен станет Лион. За последние 12 месяцев здесь недвижимость подорожала на 9,8%.

Как понять, адекватную ли цену просит продавец

Самый простой способ ― сравнить цену объекта с другими аналогичными предложениями в регионе. Самостоятельно это поможет сделать, например, ресурс drimki.fr.

Сколько стоит содержание замка

При покупке замка важно просчитать регулярные расходы на его содержание. Сюда входят налог, страховка, «коммуналка» и оплата услуг персонала. Суммарно такие траты в год могут составлять от 1 до 3% стоимости объекта.

Как можно использовать замок

Возможность развития бизнеса в стенах замка оговаривается на начальном этапе покупки. Если неподалеку находится курортная зона, причал для яхт, горное озеро и т.п., срок окупаемости замка-гостиницы может составить 6–7 лет. Доходность от подобных инвестиций колеблется от 5 до 12%.

Замки также могут использоваться для сдачи в аренду ― для проведения свадеб, различных мероприятий и торжеств. А дополнительные спальни позволяют использовать здание как мини-отель и принимать гостей, предлагая ночлег и завтрак. Такие chambres d'hôtes, или bed & breakfast популярны во Франции.

Источник: prian.ru.