Долевое строительство в Москве: статистика, возможности и риски
Долевым строительством можно назвать схему, при которой застройщик возводит объекты недвижимости, привлекая средства граждан, вступающих в долю. Таким образом, на стадии котлована квартиру можно приобрести на четверть дешевле. Однако в случае банкротства застройщиков вернуть свои деньги дольщикам довольно проблематично
Риски и выгоды
Именно в связи с высокой рискованностью подобных предприятий Совет по жилищной политике предложил законопроект, который предусматривает полный отказ России от схем долевого строительства в течение ближайших нескольких лет. О том, на какие моменты следует обратить внимание участнику долевой сделки, чтобы снизить риск потери вложенных средств, мы спросили юриста.
На сегодняшний день говорить о начале некоего переходного периода достаточно рано. Дело в том, что на данный момент законопроект об изменении правил участия в долевом строительстве всё еще находится на рассмотрении в Госдуме. В нынешнем виде он не предполагает полного отказа от долевого строительства, а лишь защищает права дольщиков, устанавливая дополнительные требования к застройщикам. Также в проекте закона определяется ряд иных мер, обеспечивающих легальную схему функционирования долевого строительства. По итогам предварительного рассмотрения законопроект решили доработать. В связи с этим изначально запланированные сроки вступления в силу проекта закона, а также сроки, определяющие переходный период, будут скорректированы
Статистика заключенных договоров
В прошлом году в Москве заключили около 28 тыс. договоров участия в долевом строительстве (по данным Москомстройинвеста). Считается, что это довольно неплохие показатели, учитывая ситуацию кризиса. Действующих (включая заключенные ранее) договоров на сегодняшний день в столице около 60 000 тысяч.
Согласно данному законопроекту, застройщик должен будет обеспечить доступ к информации о своей деятельности, размещенной на интернет-сайте его компании. Там же должен быть представлен необходимый перечень документации, который должен иметь застройщик. В числе таких документов: разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, проектная декларация, технические условия, договоры о технологическом присоединении, договор об участии в долевом строительстве, сведения о бенефициарных владельцах застройщика, сведения об избранных застройщиком способах обеспечения исполнения обязательства, нотариально удостоверенный договор поручительства с застройщиком и ряд иных документов, установленных законодательством. В данном случае мы видим, что законодатель пытается упорядочить вопрос предоставления необходимой для инвестора информации, что, несомненно, является положительным моментом.
Помимо прочего, стоит обратить внимание на наличие потенциальных споров в отношении объекта строительства или земельного участка. В принципе, получить информацию о текущих судебных процессах можно через официальный реестр судебных решений. Однако не стоит забывать, что может существовать масса скрытых споров и обременений в отношении возводимого объекта, поэтому в случае возникновения сомнений в порядочности застройщика всё же стоит обратиться к профессиональным юристам
Почему москвичи идут на такое рисковое мероприятие, понятно: вне зависимости от общей и личной экономической ситуации каждый хочет сократить расходы на приобретение жилья, даже если это сопряжено с рисками.
Юридическое вмешательство
Понять самостоятельно все нюансы работы с застройщиком очень сложно. В любом случае, а особенно в ситуации с ипотекой, гораздо лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу.
Сложно дать оценку критериям выбора таких юристов. Конечно, они должны обладать высокой степенью доверия и репутацией на рынке. Об этом могут свидетельствовать независимые рейтинги, рекомендации, публикации об успешно реализованных проектах.
При заключении сделки, связанной с ипотекой, акцент немного смещается на сам объект, особенно еще не существующий. В данном случае следует четко описать предполагаемый объект обременений, что позволит его идентифицировать в дальнейшем. Кроме того, в интересах инвестора будет детально описать обязательство, обеспечиваемое ипотекой, а также конкретные основания и порядок обращения взыскания на предмет ипотеки
Цены на жилье и кризис
В связи с принимаемым законопроектом, девелоперы опасаются искусственного роста цен на рынке из-за того, что для покрытия недостающих долевых сумм им придется привлекать кредитные средства под проценты. О том, упало ли количество долевого участия в строительстве в связи с кризисом, говорят сами застройщики.
По нашим оценкам, в Москве доля инвесторов в сегменте квартир бизнес-класса сократилась с 22% до 13% (с конца 2014 года к началу 2016-го). В массовом сегменте доля инвесторов сократилась с 38% до 28% за тот же период. С оттоком инвесторов столкнулись и апартаменты: в 2014 году доля инвесторов составляла 41%, к концу 2015 года — 21%. Это объясняется тем, что правовой статус апартаментов до сих пор остается неопределенным. Часть застройщиков в течение 2015 года перевели апартаменты в квартиры, чтобы предложить покупателям более понятный продукт
Авторитет форумов
Сегодня люди, неуверенные в собственной компетенции и не желающие прибегать к услугам юриста, всё чаще полагаются на комментарии на форумах. Насколько же можно им доверять и не являются ли форумы только инструментами для борьбы с конкуренцией на рынке?
Если говорить о форумах, то для начала желательно определить, кто именно его ведет и кем он создан. Мы знаем примеры, когда на форумах, созданных самими жильцами, застройщику не давали возможности ответить на критику в его же адрес. Но в целом есть несколько независимых форумов, которые могут помочь потенциальному покупателю понять, как идет строительство и как выстроено общение компании с ее клиентами. В принципе, можно констатировать, что эпоха «информационных войн», которые велись нечистыми на руку конкурентами, практически осталась позади. То есть с заказными комментариями сейчас можно столкнуться намного реже, чем, например, 3-4 года назад.
В то же время даже сегодня лучше не принимать на веру голословные сообщения, которые не подкреплены никакими фактами (в стиле: «А я слышал, что эта компания скоро разорится и дом не достроят»). В любом случае потенциальный покупатель вправе приехать в офис продаж и лично посмотреть документацию (документы о праве на землю, разрешение на строительство и проектная декларация), которая в целом подтверждает надежность стройкомпании. Также можно обратить внимание на то, как обновляются дневники стройки: застройщики стараются распространять информацию о динамике строительства на разных форумах, используют веб-камеры
Таким образом, абсолютно всему, что появляется в Интернете, верить не стоит. Можно взять некоторые особенно важные сообщения на заметку и попытаться проверить их самостоятельно. Или встретиться с представителями инициативной группы жителей.
Комментарии