Аренда коммерческой недвижимости в Лондоне: как найти помещение под бизнес?
Аренда коммерческой недвижимости в Лондоне — замысел весьма затратный, но игра стоит свеч. Как найти помещение под бизнес в финансовой столице мира и с какими сложностями можно при этом столкнуться? Портал «ЗаграNица» разобрался, как жителю стран СНГ снять офис или магазин в Лондоне.
Ранее мы писали о покупке коммерческой недвижимости в Лондоне, однако стать владельцем здания в британской столице по карману далеко не каждому. Аренда помещения под офис или магазин — отличный способ выйти на лондонский рынок, который с каждым годом становится все шире как раз за счет иностранных инвестиций.
Аренда коммерческой недвижимости в Лондоне: пошаговая инструкция
Для начала следует обратиться в агентство недвижимости, которое поможет подобрать оптимальные для вас варианты. Чем же руководствоваться при выборе риэлтерской компании и на что стоит обращать внимание?
Главные критерии оценивания риэлтерской компании по работе с коммерческой недвижимостью Лондона — знания, опыт и примеры последних сделок. Также следует учитывать географию интересов агентства (лизинг, рынок крупного капитала, Сити, Вест-Энд, Саусбанк). В идеале компания должна предоставлять услуги планирования, использования научных исследований, управления недвижимостью, финансами и т.д.
Далее следует определиться с объектом коммерческой недвижимости, и тут могут возникнуть определенные сложности. Высокий спрос может заставить вас буквально драться за необходимое помещение. К тому же граждане стран СНГ могут вызвать недоверие у собственника недвижимости.
На данном этапе основной проблемой, с которой может столкнуться будущий арендатор (если это не крупная компания с именем), приехавший из России или Украины, — это доказательство своей платежеспособности (особенно в связи с текущими экономическими событиями), поиск подходящего поручителя, а также предоставление рекомендаций.
Следующий шаг — поиск квалифицированного юриста, услуги которого необходимы для совершения сделки. Найти специалиста по праву в Лондоне не так уж сложно, даже русскоговорящего. Если ваше знание английского оставляет желать лучшего, следует обратиться к переводчику, чтобы точно знать, какие документы вы подписываете.
Сделка по аренде коммерческой недвижимости в Великобритании неизбежно потребует привлечения английского юриста для подготовки документов. При этом для сотрудничества с любым английским юристом необходимо будет пройти обязательную процедуру «Знай своего клиента» (Know Your Client), предусмотренную законодательством в целях предотвращения отмывания денежных средств.
В рамках этой процедуры английский юрист запрашивает документы, подтверждающие личность (это может быть паспорт, биометрическая карта резидента (Biometric Residence Permit), водительские права (если они были выданы в Великобритании или в одной из стран Европейской экономической зоны) и адрес (например, счет за коммунальные услуги за последние три месяца, выписка с банковского счета и др.) потенциального клиента.
Для идентификации частной компании юристу потребуется ее полное наименование, адрес регистрации, фамилии и имена ее директоров и владельцев, а также род ее деятельности. Кроме того, юристы могут запросить свидетельство о регистрации компании, заверенный аудиторами годовой бухгалтерский отчет компании и другие документы. При этом, если все эти документы не на английском языке, необходимо будет представить также их заверенный перевод.
Последним этапом станет заключение самой сделки. Процедура оформления аренды одинакова для всех, хотя зарубежному арендатору коммерческой недвижимости в Лондоне рекомендуется заключить с арендодателем Договор о намерениях (Heads of Terms), что поможет исключить возникновение спорных вопросов относительно условий сделки.
В Договоре о намерениях следует согласовать следующие моменты: срок аренды, размер арендной платы и условия её пересмотра в течение срока действия договора, уступка прав по договору, предоставление гарантий арендатором, кто из сторон договора будет платить за страховку и ремонт помещений и т.д.
Аренда офиса в Лондоне: где снимать и на какую сумму рассчитывать?
Столица Великобритании традиционно считается финансовым центром мира, здесь сосредоточены офисы и штаб-квартиры всех крупнейших компаний и корпораций. Рынок офисной недвижимости в Лондоне необычайно популярен среди иностранных инвесторов, что объясняет причину постоянного роста цен на аренду.
Если говорить о самых востребованных районах для аренды офиса, то среди иностранных инвесторов наибольшей популярностью пользуется Сити. Здесь наиболее развитая инфраструктура для ведения бизнеса: большое количество международных банков, различные службы и агентства. Граждане России также отдают предпочтение районам Mayfair и St James’s.
За последние пять лет, согласно статистике, предоставленной компанией Colliers International UK, средние арендные ставки офисных помещений в центральном Лондоне выросли более чем на 60%. В 2009 году средняя арендная ставка в центре составляла £41.60 за кв./фут, сейчас же она поднялась до £67.63 за кв./фут. В Сити скачок цен был еще значительнее — за пять лет арендная ставка поднялась на 77%. Стоимость аренды офисных помещений в West End достигает £122.50 за кв./фут.
Чего ожидать?
В 2015 году средний рост арендной ставки по Лондону составит 11,7%, а в промежутке с 2015 по 2018 года — более 21%. В целом, ожидается еще большее размывание границ между ценами на аренду недвижимости в центральных районах столицы и более отдаленными местностями (Farringdon, Clerkenwell, Shoreditch).
В свете стремительного роста цен на аренду офисных помещений в центре Лондона вырастет спрос на недвижимость в Canary Wharf — к слову, добираться туда станет гораздо легче благодаря новой системе высокоскоростной железной дороги Crossrail.
Аренда недвижимости под магазин: последние тенденции
За последние десятилетия лондонский рынок недвижимости под розничную торговлю изменился до неузнаваемости. Доминирование иностранных инвестиций и постоянный приток капитала объясняется популярностью Лондона среди туристов. Например, в 2014 году столицу Великобритании посетило 18,7 млн туристов, а в 2015 году эта цифра должна вырасти еще на 2,7 млн. Люди со всего мира едут в Лондон с двумя целями: смотреть достопримечательности и делать покупки.
Самым популярным районом среди арендаторов помещений под магазины и рестораны остается Вест-Энд. Ни один туристический и развлекательный маршрут не обойдет стороной Soho, Oxford Street, Piccadilly Circus, Baker Street, Bond Street, Regent Street и т.д. Помещения для дорогих бутиков чаще всего арендуют на Бонд-стрит и в одном из двух торговых центров Westfield.
За прошедшие пять лет рост арендной ставки в центре Лондона вырос в среднем на 44%. Лидерами по этому показателю являются Leicester Square (113%), New Bond Street (100%), Oxford St West (50%).
Цена на коммерческую недвижимость имеет три составляющие: арендная плата (rent) + налог на коммерческую недвижимость (business rate) + коммунальный сбор (service charge). Магазины освобождены от уплаты коммунального сбора (service charge), а налог на коммерческую недвижимость (business rate) в среднем составляет 50% от арендной платы.
Примерная стоимость аренды магазина на New Bond Street составит от £1,000 за кв./фут, тогда как в отдаленных районах Лондона можно найти помещение за £70 кв./фут.
Чего ожидать?
Несмотря на экономический кризис в некоторых странах, спрос зарубежных инвесторов на аренду коммерческой недвижимости в Лондоне будет только расти, что повлечет повышение арендных ставок.
В целом, ожидаемый рост арендных ставок на недвижимость для розничной торговли в центре Лондона должен составить 7,5% в 2015 году. В 2016 году прогнозируется подорожание аренды на 6%.
Так что, если вы планировали открыть бизнес в столице Великобритании, лучше сделать это сейчас, не дожидаясь очередного скачка цен на коммерческую недвижимость в Лондоне.
Комментарии