Как выбрать зарубежную недвижимость, чтобы заработать на инвестициях
В 2017 году в России вырос интерес инвесторов к зарубежной недвижимости. Эксперты рынка разобрались, на какие страны и объекты стоит обратить внимание сегодня и какие инвестиции принесут гарантированный доход
За 10 месяцев 2017 года количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости с целью инвестиций со стороны россиян увеличилось вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.
По данным международного брокера Tranio, в первой половине текущего года объем операций российских граждан с зарубежной недвижимостью вырос на 34% в годовом выражении — до 526 млн долларов. Однако это по-прежнему на 45% ниже докризисного показателя 2014 года (957 млн долларов за первое полугодие), отмечает представитель Tranio, ссылаясь на статистику Банка России.
В Knight Frank уточняют, что примерно 30% заявок на инвестиции, полученные компанией в первой половине 2017 года, касались жилой недвижимости, 40% — коммерческой, а еще 30% пришлись на соинвестирование.
«Инвесторы стали более активными. Они готовы к участию в девелопменте, готовы к быстрым сделкам (в знакомой им стране) только на основе финансовых показателей — без просмотра объекта, — готовы диверсифицировать портфель», — комментирует Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank.
Рост интереса россиян к недвижимому имуществу за рубежом эксперты Knight Frank связывают со стремлением получать доход в валюте и развивать бизнес в иностранных юрисдикциях.
В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.
Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% — из-за ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.
Но какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с рисками. Что же сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли максимум выгоды?
Определиться с целью инвестирования
В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов существенно разнится.
Для жизни и отдыха важно выбрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.
Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье — здесь они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от 250 тыс. евро дает право на европейский ВНЖ.
Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.
«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в 50 – 200 тыс. евро, квартира на одном из популярных болгарских курортов — в 40 – 120 тыс. евро. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — от 77 до 230 тыс. евро в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.
Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.
«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет о «классических» городах — Вене, Берлине, Париже, Лондоне. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.
По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет 2–6 тыс. евро за 1 м². В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.
«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности — Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6–7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет 200 – 250 тыс. евро», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.
Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.
«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные, и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.
Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или он имеет спекулятивный характер.
Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.
По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3–8% — при более надежных.
Оценить инвестиционную привлекательность
Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемые изменения.
«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.
Сегодня самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.
«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.
В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает всё больше интереса у россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.
«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.
Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности самого объекта и географической точки, где он находится.
По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных немецких городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2–5%.
Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую прибыль обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.
Имеет значение и объем туристического потока. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и в частности — Японии. «Именно экзотические путешествия всё больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.
Учитывайте дополнительные расходы
При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.
К единовременным затратам можно отнести гербовый сбор (1–2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1–2%), риелтора (5–6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки (1–2 тыс. долларов на объект), затраты на ремонт (5 – 20 тыс. долларов) и др. Важно учесть и расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре объектов.
Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).
В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из суммы покупки.
«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т.д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5 – 6% от стоимости объекта (без ипотеки — 1 – 1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.
В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и др.
«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10 – 20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.
Источник: .
Комментарии (3)