Недвижимость за границей: что доступно и лучше для украинцев
Украинец может купить недвижимость в любой европейской стране. Для этого понадобятся не только деньги, но и четкое понимание, зачем вам нужны заграничные апартаменты: для отдыха, для переезда на ПМЖ или чтобы получить возвратные инвестиции. Портал «ЗаграNица» рассказывает о странах, более и менее привлекательных для покупки жилья
Хочу квартиру за рубежом: зачем?
С этого вопроса стоит начать. Если вы заинтересованы в отдаче, то есть хотите, чтобы квартира приносила деньги, надо учитывать абсолютно все нюансы. Важны не только страна, город, место расположения квартиры, ее состояние, но и актуальные арендные ставки, и конечно, цена жилья. Это если вы намерены сдавать квартиру. Самый выгодный вариант — само собой, относительно низкая стоимость и высокие арендные ставки. Также инвестирование — это когда вы покупаете апартаменты за копейки, ждете глобального повышения цен на недвижимость, а потом продаете. Однако вернуть вложенные средства не так просто, как кажется.
Заметьте, люди в большинстве покупают не дома, а именно квартиры. 75–80% запросов на недвижимость за границей касаются апартаментов, на дома различного типа приходится 25%. Как правило, потенциальные покупатели рассматривают небольшие апартаменты для отдыха. Небольшие, но в хорошем состоянии, расположенные, к примеру, рядом с морем
Нужны консультации с экспертами, которые проанализируют ситуацию на рынке того или иного государства, помогут подобрать объекты для аренды или «заморозки», просчитают все риски и т.д. и т.п. Украинцы не сильно тяготеют к такой деятельности. Исключение — олигархи, семейные кланы, которые вкладывают в недвижимость снова-таки ради денег. «Не олигархи» же покупают заграничное жилье для отдыха, приезжая пару-тройку раз в год.
Чтобы определиться с целями и выбором, рекомендую посещать тематические семинары, где можно максимально быстро узнать о рынке недвижимости страны, а также получить исчерпывающую информацию о критериях и параметрах подбора недвижимости. Каждая страна имеет свое законодательство, свои условия для работы иностранцев и их бизнеса, получения вида на жительство, гражданства, наследства, свои культурные особенности, поэтому только специалисты способны сориентировать вас в правильном направлении. Покупая недвижимость с перспективой переезда, надо понимать, что будет вашим источником дохода в принимающей стране: наемная работа или собственный бизнес. Если последний, то логично будет узнать условия открытия и ведения дела
Где лучше покупать недвижимость украинцам: самые привлекательные страны Европы и мира
Взглянув на разброс цен, вы сразу понимаете, что вам по карману, а что — нет. В этом рейтинге представлены «топовые» города с отличными во всех отношениях квартирами. Стоимость — за 1 м².
- Лондон (Великобритания), Княжество Монако — 30–40 тыс. американских долларов.
- Нью-Йорк (США), Париж (Франция), Москва (Россия), Гонконг (Китай), Сингапур — 13–25 тыс. американских долларов.
- Токио (Япония), Тель-Авив (Израиль), Вена (Австрия), Женева (Швейцария), Мумбаи (Индия) — 10–15 тыс. американских долларов.
- Страны Скандинавии (Швеция, Финляндия, Дания) — до 8 тыс. американских долларов.
- Испания, Германия, Чехия, Ирландия — 4–5 тыс. американских долларов.
Испания на данный момент одна из лучших европейских стран в этом плане. Государство проделало максимум работы, чтобы упростить и сделать чистой сделку для потенциального покупателя из-за рубежа. Топовыми покупателями являются британцы. Они каждый год приобретают до 5000 испанских объектов. Два-три года назад выходцы из СНГ тоже активно покупали апартаменты на побережье Испании, они занимали третью позицию в ТОП-листе. Сейчас по количеству запросов и сделок рынок СНГ как мировой игрок опустился на 7–10 место. Отмечу, что мир нас позиционирует как Russian market. В это понятие входят Украина, Россия, Беларусь, Казахстан и другие страны СНГ. Отдельной статистики по Украине нет
Почему стали меньше покупать
Рынок СНГ оказался в хвосте ТОП-10 в силу разных, но связанных причин. Так, после 2013 года изменились цены на нефть, российский рубль упал, в Украине обесценилась гривна. Не будем углубляться в политические и экономические аспекты кризиса. Но для сравнения, до 2013-го из стран СНГ было около 40 тыс. в месяц интернет-запросов «недвижимость в Испании». По состоянию на декабрь прошлого года этот показатель составляет всего 10 тыс. в месяц. По Болгарии 15 тыс. запросов (почти в пять раз меньше, чем в 2013 году!). Цифра по Германии — 7 тыс. Впрочем, здесь картина существенно не изменилась: Германию рассматривают как страну для иммиграции, бизнеса, но не для отдыха. По словам Максима Туровского, в 2014 году наблюдался пик по запросам на недвижимость в Польше — 4 тыс. в месяц. Люди, обеспокоенные ситуацией в Украине, рассматривали Польшу как лучший вариант для переезда на постоянное место жительства. У кого были деньги — уехали. Сейчас запросов на недвижимость в Польше в три раза меньше.
Кризис сильно ударил по кошелькам украинцев. В 2010–2011 годах недвижимость покупало много представителей среднего класса. Сейчас этот пласт сильно уменьшился. Люди стали меньше покупать, а делают это чаще всего для полного переезда в ту или иную страну.
Жилье в Испании: легкость сделки, квартира в кредит и вид на море!
В Испании (в отличие от, например, Чехии) существует единый реестр недвижимости. Доступ к нему есть у каждого нотариуса. Во время сделки юрист не просто заверяет факт купли-продажи, а гарантирует прозрачность договора. Прежде чем стороны подпишут документ, нотариус обязан проверить недвижимость вдоль и поперек. Он делает все необходимые запросы, пробивает квартиру по электронной базе, а затем сообщает покупателю о долгах, например, по коммуналке или говорит, что всё в порядке — жилье чистое. Более того, если специалист сомневается, что покупатель понимает испанский, он вправе вызвать переводчика. Такая скрупулезность не случайна: всплывут долги — спросят с нотариуса! Вот вам и гарантии. Только помните: как только вы стали владельцем апартаментов в Испании, вся информация о квартире ассоциируется с вашим именем и ваши данные попадают в реестр. Соответственно, любые просрочки с коммунальными платежами будут видны. Помните об этом, если надумаете продать свою испанскую недвижимость.
Что надо учитывать, покупая жилье за рубежом:
- чистота сделки;
- перечень документов, необходимых для покупки;
- уточняйте, какие привилегии дает недвижимость;
- если вы рассчитываете на возвратные инвестиции, надо проанализировать рынок;
- задайтесь вопросом: зачем вам квартира за границей? Для отдыха, с целью сдачи в аренду, для перепродажи по более высокой цене, для ПМЖ? 4 в 1 не бывает. Если вы хотите квартиру возле моря, сосредотачивайтесь именно на этой цели.
Физически оформить сделку тоже просто. Специальные документы украинцу не нужны. Начинается всё с того, что вы встречаетесь с агентом по недвижимости, он предлагает варианты, вы называете понравившуюся квартиру. Теперь на выбранный объект необходимо оформить договор резерва. Стоимость этой процедуры — 3000 евро. Квартиру разрешается резервировать на срок от 1 до 3 месяцев. На основании договора резерва вы идете в испанскую полицию, где вам в течение недели выдадут важный документ — номер иностранца (сродни нашему идентификационному коду). Следующая ступенька — открытие счета в испанском банке, чтобы выписать чек на сумму сделки на имя продавца. Владельцем недвижимости вы становитесь в момент заключения договора.
Прежде чем подписывать договор, покупатель должен проверить всё-всё! Узнать, как долго продавец на рынке недвижимости, какие объекты он построил, что собирается строить. Юридически правильное оформление сделки тоже немаловажно. Поэтому стоит внимательно ознакомиться с условиями договора купли-продажи, изучить разрешительные документы: они у застройщика должны быть в полном порядке и соответствовать букве иностранного законодательства. Обратите внимание на условия ипотеки либо рассрочки. Изучите вопрос роста цен на недвижимость в стране и регионе. Также советую ознакомиться со всеми возможными налогами и расходами, которые могут «всплыть» при покупке, владении недвижимостью или перепродаже
Кажется, что в Испании нас ждут с распростертыми объятиями? Действительно, начиная с кризисного 2009-го и до 2015 года цены на недвижимость здесь ежегодно падали. Однако эксперты отмечают, что 2015-й стал переломным: дальше падать некуда, и впервые за шесть лет цены на жилье в Испании выросли — на 2%. По прогнозам, в 2016 году недвижимость подорожает еще от 2 до 5%.
Испанская квартира в кредит. В Украине брать квартиру в кредит очень невыгодно! В Испании всё с точностью до наоборот. Страна дает кредиты на жилье почти всем иностранцам. Сейчас условия таковы: банк оплачивает 60% от стоимости квартиры, остальное платите вы. Ставка 2–3% в год, рассрочка до 30 лет. Да-да, это правда! Щедрость испанских банков объясняется просто: после кризиса 2009-го многие испанцы не потянули свои кредиты на недвижимость, и банки ее отобрали. А это тысячи объектов по всей стране!
Первичный или вторичный рынок? Всё зависит от страны, от того, где расположена квартира — в городе или на побережье. В городе я бы рекомендовал покупать первичное жилье, если человек планирует там жить. А на побережье обратите внимание на «вторичку»: очень большая вероятность, что вы купите практически новую недвижимость. Однозначно покупатели, в том числе украинские, хотят либо новое жилье, либо жилье, которое выглядит как новое. Никто не настроен делать ремонты, вкладывать деньги, да и вообще в чужой стране не так легко всё это организовать. Зачем человеку лишние заботы? Но иммигранты мыслят совершенно иначе и часто подбирают жилье на «вторичке». Им главное, чтобы цена была приемлемая, чтобы квартира находилась рядом с работой, ближе к центру города. А отвалившиеся обои можно подклеить, сантехнику — починить…
Квартира в Болгарии: не ЕС, зато близко по менталитету
Недвижимость в Болгарии дешевле, чем в Испании. Спросом пользуются домики у моря. Болгарское побережье, конечно, не столь размашистое, как испанское, но продаваемых объектов хватает. А дешево потому, что в Болгарии работают застройщики со всего мира. Жилье хорошее, уверяет Максим Туровский. Единственный минус — плохо развитая инфраструктура. Допустим, вы купили красивый дом у красивого моря, с красивой природой. Но до ближайшего магазина, аптеки — далековато!
В кредит апартаменты в Болгарии не продают. Однако частями рассчитаться можно: застройщики предлагают рассрочку на один-два года. Сумма первого взноса — 30% стоимости. И люди покупают, причем не только по причине моря. Болгария — это смесь постсоветского и европейского быта, но менталитет здесь больше СНГшный, чем европейский. Да и язык очень простой, понятный.
Выгода от покупки
Купив квартиру в Болгарии, вы можете спокойно рассчитывать на местную мультивизу, в Испании — на Шенгенскую мультивизу. В то же время квартира, приобретенная в Германии, дает… Да ничего не дает! Факт владения немецкой недвижимостью не будет основанием для получения Шенгена. Вам не дадут приехать в страну просто так и жить, отдыхать. Максимум, что можете себе позволить — сдавать жилье в аренду. Но тогда покупку недвижимости надо рассматривать как инвестицию, а это уже совсем другой подход. Можно, например, приобрести в немецком студгородке маленькую студию площадью 15–20 «квадратов» и сдавать ее студентам. В этом случае возвратные инвестиции очень высокие: 12–13% в год.
Комментарии (24)