Пять трендов рынка недвижимости на 2020 год
Рынок недвижимости — это для одних возможность стать собственником первого жилья, для других — возможность расшириться или переехать в более удобный район, а для третьих — это инвестирование с целью надежного сбережения средств или получения дополнительного или пассивного дохода. И если прогнозировать ситуацию в строительной сфере, да и в целом в стране, на 3−5 лет достаточно сложно, то тенденции 2019 года можно с достаточной уверенностью спроецировать на 2020-й.
Меняющиеся потребности — переход от метров к концепции
Если еще 10 лет назад застройщики продавали квадратные метры, то теперь они начинают искать добавленную стоимость. Да, сегмент эконом-жилья еще не так активно поддается этому тренду, но вот в классе «комфорт» и «бизнес» клиент уже хочет большего. Не «гетто» из рядом стоящих домов без парковок, детских площадок и образовательных заведений и магазинов, а полноценную среду для комфортной жизни. И даже покупатели в классе «эконом» активнее обращают внимание на более бюджетные проекты с инфраструктурой в области, чем без нее в пределах Киева.
Сегмент «комфорт» активно растет на фоне падения продаж «эконом» жилья.
Это однозначно один из самых ярких трендов, который в 2020 году будет набирать оборотов. Люди хотят селиться не просто в квартире, а в среде близкой им по духу, месте которое будет притягивать схожих людей и создавать определенный микросоциум.
Также одной из ярких тенденций является то, что самые прогрессивные застройщики больше не делают закрытых территорий ЖК, а наоборот создают открытые публичные пространства, интегрированные в ЖК.
Ценовая стабильность
Последние несколько лет рынок первичной недвижимости можно назвать перегретым — предложение сильно превышает спрос. Для примера лишь одна цифра — около 20 тыс. квартир в завершенных проектах еще не продана. А укрепившаяся гривня привела к росту цены объектов в долларах на 10−15%. И на 2020 год пока не видно предпосылок к изменению этого тренда. Прогнозировать курс гривни сейчас не берутся даже самые серьезные аналитики. Отметки в 28 грн за доллар в этом году уже ожидать не стоит, а вот ориентироваться в 2020-м можно на коридор 24−26 грн/доллар.
Но что можно сказать с достаточно большой уверенностью — цены в долларовом эквиваленте в следующем году серьезно не вырастут. Уже почти полгода цена в гривне не растет, при этом себестоимость по нашим оценкам выросла на 10% (чтоб удержать строителей от работы в Европе им повышают зарплаты, растут цены на ряд материалов), соответственно и застройщикам некуда особо падать.
Инвесторов в недвижимость не становится меньше
Инвесторов в недвижимость (которые не планируют жить в новых квартирах) можно условно выделить в три класса.
Пассивный — для них это способ сбережения средств. Как правило, после покупки жилье может не один год простоять незаселенным без ремонта. У покупателей есть уверенность, что дно рынка мы уже прошли и готовые квартиры точно не будут терять в цене. Это как спрятать деньги под матрацем, только в новых квадратных метрах.
Для других покупка недвижимости — это источник постоянного дохода. Модифицированный пассивный класс, который инвестирует в ремонт и выходит на рынок аренды. Для таких инвесторов период окупаемости сейчас составляет от 7 до 10 лет.
И спекулятивный — желающие инвестировать на начальной стадии строительства и перепродать после введения в эксплуатацию. При этом в связи с отсутствием роста цен доходность такой инвестиции серьезно уменьшается и может к 2020 году сравняться с депозитом. Хотя количество таких перекупов сейчас составляет от 20 до 40% в зависимости от класса объекта и их доля растет.
Чем выше класс, тем позже покупка
Эта закономерность будет обостряться в 2020 году. При такой конъюнктуре рынка желающих заходить в объект на стадии фундамента всё меньше и меньше. И чем выше класс и соответственно выше стоимость, тем позже потенциальный инвестор принимает решение о покупке.
В бизнес-сегменте активные покупки стартуют после 50% готовности жилья, а класс «элит» и вовсе по завершению строительства.
Также стоит отметить, что при стабильном курсе цена на фундаменте и в готовом объекте отличается на 20−30%, что соизмеримо с доходностью банковского депозита за период строительства.
При этом спрос на вторичном рынке остается совсем неактивным в домах старше 30 лет. Особенно если рядом появляется новое жилье или есть «вчерашняя» первичка, которой до 10 лет.
Конечно есть инструмент, который стимулирует спрос на ранней стадии строительства — рассрочка от застройщика. Как правило цена такого метра со старта выше, однако до сдачи объекта в эксплуатацию подобные рассрочки чаще всего беспроцентные.
Также стоит отметить, что при стабильном курсе цена на фундаменте и в готовом объекте отличается на 20−30%, что соизмеримо с доходностью банковского депозита за период строительства.
При этом спрос на вторичном рынке остается совсем неактивным в домах старше 30 лет. Особенно если рядом появляется новое жилье или есть «вчерашняя» первичка, которой до 10 лет.
Конечно есть инструмент, который стимулирует спрос на ранней стадии строительства — рассрочка от застройщика. Как правило цена такого метра со старта выше, однако до сдачи объекта в эксплуатацию подобные рассрочки чаще всего беспроцентные.
Надежность в цене
Нежелание инвестировать на уровне фундамента еще можно объяснить волнениями вокруг некоторых крупных застройщиков. По нашим оценкам более 10% объектов в Киеве на данный момент заморозили строительство. Это опасный звонок для покупателей — дом может быть не сдан в срок или вовсе не завершен, а это замороженные инвестиции или же вовсе потеря средств.
Ситуация на рынке не добавляет уверенности для покупателей у застройщиков без сданных объектов или тех, кто строит лишь за счет средств инвесторов. Тут стоит обращать внимание на девелоперов, которые имеют активы и осуществляют базовое строительство (монолит) за свой счет — они наверняка при наступлении кризисных ситуаций на рынке смогут завершить объекты.
Только компании у которых есть достаточное количество финансового ресурса, доверие у банков, производственные активы, свои материалы и многолетняя безупречная репутация — могут вызывать доверие у инвесторов.
Девелоперы ожидают существенных регуляторных изменений. Полная перезагрузка Государственной архитектурно-строительной инспекции и одинаковые правила игры для всех дадут возможность навести порядок на рынке. Это необходимо, чтобы покупатели не боялись вкладываться в строительство, чтобы не было проблем с вводом в эксплуатацию и разрешительными документами. Кроме того, упрощение норм, которые безнадежно устарели, развязывает руки архитекторам и дает возможность реализовывать более смелые и современные решения. Ожидаем принятия закона о том что ДБНы будут носить рекомендательный характер с параметрическим регулированием.
Источник: .
Комментарии