«Тихая гавань» для русских капиталов: интервью с директором по зарубежной недвижимости компании Knight Frank

«ЗаграNица»: Какие главные особенности рынка элитной жилой недвижимости? Насколько тенденции в этой сфере отличаются от среднего класса?

Марина Кузьмина: Классическая формулировка трех основных факторов, влияющих на стоимость и привлекательность недвижимости ― «location, location и location». Расположение крайне важно для элитной недвижимости: это премиальные дома в центральных районах с развитой инфраструктурой.

Также важный критерий — уникальность объекта, отсутствие аналогов ему в мире. Это может быть эксклюзивное поместье во Франции либо пятиэтажный пентхаус в самой высокой башне Лондона. Играет роль ограниченность предложения: например, число квартир в клубном доме или соотношение количества домов и площади поселка.

Для элитного сегмента характерны продажи объектов знаменитостей, начиная от суперзвезд и заканчивая аристократией (вплоть до королей и лордов), то есть мест, относящихся к культурному наследию.

Основная разница в тенденциях по сравнению со средним классом ― в покупателях. Жилье элитной категории приобретают весьма состоятельные люди, для которых это зачастую не первая и даже не вторая квартира или дом. Потому спрос на качественное предложение остается стабильным даже в кризисы. Сегмент же бизнес-класса, наоборот, самый уязвимый, он чутко реагирует на изменения экономической ситуации.

«ЗаграNица»: Какие существуют критерии для определения «элитности»?

М.К.: Критерии за границей те же, что и на российском рынке: престижность места, стоимость, качество строительства, статус и репутация застройщика, участие известных архитекторов и дизайнеров, люксовых брендов или пятизвездочного отельного оператора. Различие — в способах продажи эксклюзивных проектов. За рубежом они реализуются либо off market ― в закрытых продажах без рекламы, либо в формате pre-sale — до официального запуска на рынок. Такой принцип еще называют friends & family, «только для своих».

«ЗаграNица»: Можете в общих чертах охарактеризовать клиента из России, покупающего элитную недвижимость за границей?

М.К.: Да, есть сформировавшийся портрет покупателя элитной зарубежной недвижимости. Как правило, это мужчины 35–65 лет, предприниматели, владельцы бизнеса, топ-менеджеры и акционеры крупных компаний, в основном нефтегазовой и банковской сферы. Надо сказать, что за последние два года покупатель «помолодел»: еще пять лет назад большинство были от 45 лет, а теперь покупку зарубежной недвижимости стали рассматривать сравнительно молодые бизнесмены.

Кроме того, сегодня более 50% клиентов отправляют детей учиться за границу или имеют бизнес-интересы в стране покупки. Почти все инвесторы уже владеют квартирой в центре Москвы или домом на Рублево-Успенском шоссе. А более половины совершают покупку за рубежом повторно.

«ЗаграNица»: Почему россияне покупают дорогую недвижимость за рубежом: для собственного проживания, желая сохранить капитал или заработать?

М.К.: Все эти цели актуальны, однако в связи с последними событиями в мире и экономике России характер запросов изменился.

Если в 2013–2014 годах наших соотечественников за рубежом больше всего интересовал арендный бизнес (34% покупок), а на втором месте была курортная недвижимость (24% сделок), то в 2015 году покупка с целью аренды выросла, достигнув 45% от общего объема сделок. Также существенно выросла доля сделок с целью получения ВНЖ ― с 9% до 22%.

А вот приобретение зарубежных дач у россиян в 2015 году отошло на второй план: продажи упали почти вдвое, спросом же пользовались объекты с большими дисконтами, например виллы в Греции, Италии, Франции.

«ЗаграNица»: Подвержен ли рынок элитной зарубежной недвижимости кризисам и спадам, как продажи среднего класса?

М.К.: Безусловно, рынок элитной недвижимости ― как зарубежный, так и российский — чувствует влияние мировых событий, хотя и в меньшей степени, чем рынок среднего класса. В элитном сегменте кризис стимулирует покупательскую активность, но при этом идет переориентация на более перспективные и одновременно менее рискованные предложения. Так, в 2015 году увеличился спрос на коммерческую недвижимость: апартаменты под аренду, качественные торговые и офисные площади. Они позволяют диверсифицировать активы и получать доход в валюте.

«ЗаграNица»: В жилую недвижимость каких стран граждане России вкладывают в последние годы? С чем это связано?

М.К.: Как правило, элитная недвижимость приобретается в странах со стабильной экономикой и в локациях, международный спрос на которые всегда высок. Если Лондон, то Белгравия и Найтсбридж, если Нью-Йорк, то Манхэттен, если Швейцария, то Женевское озеро и т.д.

География спроса из-за событий в мировой экономике тоже изменилась. Сегодня состоятельные россияне предпочитают элитную жилую и коммерческую недвижимость в Великобритании, Франции, Италии, Австрии, Германии, Монако и Швейцарии, менее востребованы объекты в США. В 2015 году в ТОП-5 популярных направлений вошли Греция и Кипр за счет правительственных программ по получению ВНЖ при покупке недвижимости.

«ЗаграNица»: Какие страны могут стать «открытием года» для россиян? На какие направления стоит обратить внимание?

М.К.: Мы не ожидаем подобных открытий: в кризис покупатели смотрят на проверенные направления и не готовы экспериментировать. Приоритетными останутся Великобритания, Швейцария, Германия, Австрия, Италия и Кипр.

«ЗаграNица»: Насколько важна помощь экспертов (агентства, онлайн-ресурсы и т.д.) при выборе жилой недвижимости за рубежом? Клиенты, которые хотят приобрести жилье элит-класса, вправе рассчитывать на лучший сервис и упрощенное оформление?

М.К.: Помощь экспертов, безусловно, важна. Я уже упоминала, что достойные внимания объекты обычно не анонсируются на открытом рынке: это или закрытые продажи, или pre-sale. Узнать информацию можно лишь у агента, а иногда — только подписав соглашение о конфиденциальности.

Безусловно, обращаясь в международные компании с безупречной репутацией, покупатель может рассчитывать не только на организацию поиска и покупки объекта, но и на индивидуальный консалтинг, экспертную оценку рынка/объекта, предоставление актуальной аналитики — динамики и прогноза цен, финансовых моделей и расчета доходности объектов.

Агентства по элитной зарубежной недвижимости оказывают и другие услуги: проведение переговоров по цене, координацию работы по сделке (рекомендации нотариусов и юристов, налоговый, юридический и технический аудит), наконец, послепродажное обслуживание.

«ЗаграNица»: На что советуете обратить внимание при инвестировании в зарубежную коммерческую недвижимость?

М.К.: Рынок коммерческой недвижимости довольно специфичный. Если объект доходный и ликвидный, на сайте компании он вряд ли появится. Он попадет в закрытую продажу либо просто не успеет оказаться на рынке: как правило, у агентства есть лист ожидания из двух-трех инвесторов.

Рекомендую привлекать грамотных специалистов с международным опытом, рассматривать в первую очередь страны со стабильной экономикой и объекты, чья доходность не зависит от сезона. К примеру, супермаркет в Берлине или Лондоне с подписанными на срок от десяти лет договорами с известными арендаторами ― покупка гораздо более интересная для инвестирования, чем отель в Черногории либо Хорватии, где заполняемость зависит от сезона и есть угроза простоя бизнеса. Но, безусловно, каждый объект надо рассматривать индивидуально, а решение принимать — лишь после тщательной оценки всех преимуществ и рисков.