По праву собственности: покупка недвижимости в Казахстане
Огромный скачок спроса на казахстанскую недвижимость, наблюдаемый последние 2-3 года, сменился заметным торможением с последующим поворотом в сторону удешевления. Причины тому экономические: девальвация и сопутствующие ей негативные факторы низкой покупательской способности. Риелторы, замершие в ожидании лояльного ценообразования, уверены, что затянувшийся прыжок вниз временный, поэтому вскоре недвижимость Казахстана войдет в прежние рамки, а квартиры в Алматы и Астане вернут свой ценовой статус ведущих столиц мира
Какова же судьба рынка недвижимости РК? На что нынче спрос и от чего зависит цена? Можно ли стать собственником недвижимости в Казахстане иностранцу? Каковы «подводные камни» земельного рынка?
Ковать железо…
Сложная экономическая ситуация, возникшая в большинстве стран СНГ, не обошла стороной и Казахстан. Цены на жилую и коммерческую недвижимость в Астане, Алматы, Караганде, Шымкенте и других городах существенно снизились (что, впрочем, дало возможность потенциальному клиенту приобрести вожделенные квадратные метры дешевле на 10-30%).
Но массовая скупка дешевых квартир не наблюдается по причине отсутствия на руках нужного количества «живых денег», а также из-за ограничений в ипотечном кредитовании. Аналитики уверены, что «ковать железо» у тех, кому «горячо», получится недолго: падение цен закономерно цикличное, подобная ситуация уже наблюдалась более 12 лет назад. Поэтому рынок вернется на прежние — и даже новые — позиции, которые будут подпитываться растущим интересом со стороны иностранных граждан, желающих и имеющих возможность приобрести недвижимость в стране с большим инвестиционным потенциалом.
Мнение:
Недвижимость в Казахстане по сравнению с другими странами СНГ относительно дорогая. Это продиктовано в первую очередь спросом: РК — государство с более-менее стабильной политической и экономической системами, что является положительным аспектом для капиталовложений, в частности, в секторе коммерческой недвижимости.
Формирование цен на квартиры зависит от себестоимости: у нас пока еще недостаточно развита отрасль производства строительных и отделочных материалов, поэтому для решения современных архитектурно-инженерных замыслов используется в основном импортная — дорогая — продукция.
Еще одним фактором, формирующим цену на недвижимость (в частности, в Алматы, Астане), следует назвать развитие ипотечного кредитования, давшего возможность приобретения жилья семьям как с высоким, так и средним уровнем дохода.
Конечно, экономические тенденции последних месяцев негативно отразились на рынке недвижимости: некоторые объекты подешевели на 30%. Это касается в первую очередь элитных, многокомнатных квартир, которых девальвация в буквальном смысле не пощадила. Но такое положение дел, думаю, кратковременное: многие стараются купить квартиру именно сейчас, на пике спада цены, понимая, что после удешевления начнется подорожание. Не будет «стоять на месте» и цена на землю: участки за последние 5 лет выросли в стоимости на 20-40%.
Больше всего операций с недвижимостью заключается в ключевых деловых центрах Казахстана: Алматы и Астане. Многие риелторы возлагают надежды на Экспо-2017, ориентируясь в том числе на покупательский интерес с иностранным присутствием.
От и до…
Самой дорогой в Казахстане считается недвижимость двух столиц — Алматы и Астаны. Цена одного квадратного метра здесь составляет в среднем $723.
Самые дешевые квартиры в Жезказгане, Таразе, Павлодаре и Кызылорде. Купить жилье в этих городах можно до $265 за квадратный метр.
Цены на первичное жилье и «вторичку» в данный момент практически не отличаются, говорят эксперты. Стоимость зависит в большей мере от микрорайона и наличия инфраструктуры. Более 40% построенного жилья в Алматы и Астане составляют объекты индивидуального жилстроя. Только в Алматы в первом квартале 2015 года были сданы «под ключ» около 1,4 тыс. частных домов и 1,9 тыс. квартир.
Количество сделок купли-продажи жилья на общем рынке недвижимости Казахстана за январь-сентябрь текущего года превысило 120 тыс. (что на 5% больше, нежели за аналогичный период прошлого года).
Больше всего покупали и продавали квартиры в Астане (+70%), Мангистауской (+29%) и Атырауской областях (+21%). Снижение количества сделок наблюдается в Северо-Казахстанском регионе, Костанайской и Актюбинской областях (до -20%).
Мнение:
Недвижимость Казахстана все больше привлекает внимание иностранцев, в частности из некоторых стран ЕС. Интересными с точки зрения инвестирования являются крупные бизнес-центры РК: Алматы и Астана. Между тем процедура приобретения объекта физическим и юридическим лицом (с иностранным присутствием) — две разные операции.
Чтобы стать собственником недвижимости в Казахстане, иностранцу — как физлицу — нужно иметь вид на жительство и постоянно проживать на территории РК. В процедуре подписания права собственности с иностранным участием у юридических лиц подобные условия отсутствуют, поэтому приобретать недвижимость на территории Республики Казахстан может любой иностранец — учредитель юрлица.
Разрешительные нормы в обоих случаях касаются лишь объектов недвижимости, но не земли. По законам РК, собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения в Казахстане иностранцы быть не могут (исключение касается лишь участков, выведенных под застройку или находящихся под обслуживанием жилых, коммерческих объектов).
Не нужно также забывать, что для въезда в РК для многих иностранцев потребуется виза. Сегодня получить въездную визу можно в консульских учреждениях и паспортно-визовых службах, расположенных в почти 70 странах мира.
Где? В Караганде!
Среди объектов недвижимости Казахстана особой популярностью пользуется земля. Цена 1 сотки в пределах Астаны составляет в среднем $9 тыс. Самые дорогие участки в таких районах, как Чубары, Сарыарка, Алматы. Наиболее бюджетные варианты в пока только развивающемся микрорайоне Есиль.
По данным экспертов, участок с отсутствующими коммуникациями (вода, свет) обойдется в 2-3 раза дешевле, нежели оснащенный. Несмотря на курсовые колебания, многие стараются вложиться именно в землю, понимая, что спустя месяц-два сотка земли с инфраструктурой в пределах столицы может стоить от $15 тыс. Сегодня на продажу выставлены около 250 земельных объектов Астаны общей площадью 4 тыс. га, большая часть которых закреплена за районом Есиль.
Примерно в той же ценовой категории предлагаются и земельные участки в Алматы. А вот купить землю почти в 10 раз дешевле можно в Караганде. По данным аналитиков, средняя стоимость сотки здесь около $1200 (в районе Кунгей — $800). Изначально в цену сотки вложена и возможная скидка на торг, которая составляет 5-10% от желаемой суммы.
Земля в иллюминаторе
Из чего же состоит стоимость участка? В отличие от квартиры (которая ценится по месту нахождения, этажности, площади, возрасту дома, наличию инфраструктуры и т.д.), у земли несколько иные параметры «прелестей». Цена земли в Казахстане зависит от:
- наличия правоустанавливающих документов (государственного акта на право собственности, договора купли-продажи);
- места расположения;
- транспортной доступности;
- имеющихся на участке коммуникаций или возможности их подвести (водоснабжение, канализация, электричество);
- делимость.
По Земельному кодексу Республики Казахстан, каждый гражданин страны имеет право на бесплатное получение 10 соток земли. Но спекуляции на рынке, связанные с перепродажей, вынудили законодательные изменения: теперь землю можно получить лишь с выведением участка под застройку и оборудованием на нем необходимых коммуникаций. Как результат — замедленность очередности получения. Только в Астане своих 10 соток ожидают более 100 тыс. человек.
Без потерь
Закон Казахстана дает широкие права на пользование земельными участками. Их можно получать в наследство, дарить, покупать, сдавать в аренду, использовать под огород (но лишь в рамках Земельного кодекса, различающего два вида землепользования: постоянный и временный).
Но даже право собственности не позволит вам на участке делать все, что вздумается. Землю могут забрать или оштрафовать за нецелевое использование участка (например, вместо указанной «жилой застройки» вы возведете магазин).
Изъять землю законным путем могут в случае, если на вашем участке обнаружили полезные ископаемые или он нужен для оборонных нужд, под строительство газопровода, дороги и т.д. — конечно же, с компенсаций.
Поводом для отчуждения земли фермерского или сельскохозяйственного назначения является и «потеря» гражданства.
Комментарии (2)