Коммерческая недвижимость в Лондоне: во что стоит инвестировать?
Лондон лидирует в рейтинге городов для инвестиций в недвижимость. «ЗаграNица» подготовила для вас развернутый материал о том, как иностранец может стать владельцем коммерческой недвижимости в Лондоне и куда стоит вкладывать деньги с прогнозом на ближайшие годы.
Финансовая столица мира
Бизнес в Лондоне — это не только престижно и надежно, но и выгодно. Говоря более конкретно, существует ряд преимуществ, которыми не может похвастаться ни один мегаполис, кроме Лондона.
Преимущества приобретения коммерческой недвижимости в Столице мира:
- упрощенная система налогообложения для иностранцев. Нерезиденты выплачивают налоги только с доходов, полученных на территории Великобритании;
- средний срок аренды помещений под офисы или магазины составляет 10 лет, что выше чем, например, в странах Азии;
- невероятно высокие доходы от туризма. Согласно исследованию Mastercard Global Destination Cities Index, в прошлом году Лондон стал самым посещаемым городом мира. 18,9 млн туристов потратили в столице Великобритании рекордные 12,8 млрд фунтов стерлингов. С такими цифрами легко представить прибыльность отеля, ресторана, бутика или обычного магазина розничной торговли;
- престиж. Как бы банально это ни звучало, наличие бизнеса в Лондоне дорогого стоит. Инвестиции в коммерческую недвижимость британской столицы говорят о статусе и долгоиграющей перспективе любого проекта.
Как иностранцу стать владельцем коммерческой недвижимости в Лондоне?
Купить недвижимость в Англии очень просто, даже если вы иностранец. Для этого нужно совершить ряд несложных действий.
Шаг 1: выбор агентства недвижимости
К данному вопросу следует отнестись со всей щепетильностью. Лучше всего обратиться в крупную компанию с мировым именем и репутацией, однако услуги таких фирм стоят недешево. Как правило, у больших риэлторских компаний есть представительства в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве, Астане и других крупных городах стран СНГ, что упрощает переговорный процесс и решает вопрос языкового барьера. При выборе агентства стоит обращать внимание на стаж работы компании, список ее партнеров, рекомендации и комментарии клиентов, которые можно легко найти в Интернете.
Шаг 2: выбор объекта недвижимости
Тут все сложнее, ведь спрос на коммерческую недвижимость в Лондоне в десятки раз превышает предложение.
В Великобритании на рынке коммерческой недвижимости, в связи с очень высоким спросом на объекты, выбирает не покупатель, а продавец. Поэтому, даже предоставив все необходимые документы вовремя и предложив полную запрашиваемую стоимость, есть риск, что предложение буде отклонено продавцом. Это единственная трудность, которая может возникнуть.
Шаг 3: подключаем юристов
Подключаем юристов. Представители продавца и покупателя обмениваются данными, необходимыми для заключения сделки. Продавец обязан предоставить всю запрашиваемую информацию об объекте, включая границы владения, отсутствие юридических обязательств перед третьими лицами и т.д. Будет также не лишним, если ваш юрист наведет справки о покупаемой недвижимости в местных органах власти, там же следует решать вопрос о реконструкции и расширении в случае необходимости.
Теперь поговорим о документах. Для того чтобы заключить сделку покупки коммерческой недвижимости в Лондоне, необходимо собрать не так уж много бумаг, и сделать это можно без юриста.
Чтобы приобрести коммерческую недвижимость в Лондоне, необходимы такие документы:
- удостоверение личности (копия первой страницы загранпаспорта);
- подтверждение адреса проживания (прописка из внутреннего паспорта);
- краткая информация о покупателе (background), т.е. в какой индустрии работает покупатель и где зарабатывает деньги, какую должность занимает, название компании и т.д.;
- подтверждение наличия средств на покупку недвижимости в Лондоне (обычно это выписка из банка).
Стоит отметить, что процесс покупки недвижимости в Великобритании, и в частности, в Лондоне — одинаковый для всех иностранцев. Поэтому пакет документов для всех, включая выходцев из стран СНГ, идентичный. Также все равны перед проверкой. Более тщательная процедура уточнения источника дохода может быть связана не со страной приезда покупателя, а с недостаточностью предоставленных документов.
Шаг 4: обмен контрактами
На данной стадии покупатель осуществляет выплату депозита, который составляет 10% от стоимости объекта недвижимости.
Шаг 5: заключение сделки и выплата налогов
Покупатель недвижимости должен оплатить налог на регистрацию и гербовый сбор (Stamp Duty Land Tax). Сумма сборов зависит от стоимости приобретаемой недвижимости.
Куда стоит вкладывать деньги? Обзор районов Лондона
Рынок коммерческой недвижимости столицы Великобритании весьма неоднороден. Предложение, спрос, цены, процент доходности, прирост стоимости недвижимости и многие другие факторы напрямую зависят от месторасположения объекта.
Лондон — огромный город, и цены на коммерческую недвижимость здесь сильно варьируются в зависимости от района. Например, если вы приобретаете помещение под розничную торговлю с 3% доходности, то и прибыль в обозримом будущем будет небольшой. С другой стороны, если вам посчастливилось стать владельцем офисного помещения в Сити, недалеко от Кольцевой линии, доход может исчисляться сотнями тысяч, а то и миллионами фунтов.
Мы предлагаем вашему вниманию краткий гид по самым популярным и привлекательным для инвесторов районам Лондона:
Сити (The City)
Сити (The City) — финансовое сердце столицы. Здесь доминирует коммерческая недвижимость под офисы, а основная клиентура — крупные международные компании. Согласно последнему отчету агентства BNP Paribas Real Estate (далее отчет), за 2014 год в Сити было заключено сделок с коммерческой недвижимостью на сумму 8,23 млрд фунтов стерлингов, а процент доходности на элитную недвижимость составляет 4,0%.
Вест-Энд (The West End)
Вест-Энд (The West End) — исторический и торговый центр Лондона. Здесь находятся Оксфорд-стрит, Бонд-стрит, Пикадилли, хорошо известные любому уважающему себя шопоголику. Кроме того, в этой части города расположены главные туристические приманки, включая Букингемский Дворец, Вестминстерское Аббатство, Биг-Бен и т.д.
Коммерческая недвижимость Вест-Энда — это, в основном, помещения для отельного и ресторанного бизнеса, роскошных бутиков и обычных магазинов. Хотя офисных зданий здесь также хватает. Сумма сделок с коммерческой недвижимостью Вест-Энда в 2014 году составила 6,54 млрд фунтов стерлингов.
Доклэндс (Docklands)
Доклэндс (Docklands) — слегка недооцененная европейскими инвесторами территория Лондона с высоким рейтингом свободных коммерческих помещений — 8,31%. Здесь преобладают офисные здания и крупные торговые центры.
Самыми популярными для инвестиций в коммерческую недвижимость остаются центральные районы Лондона, такие как Mayfair, Fitzrovia, Soho, St James’s, Victoria и Knightsbridge (West End). Такая популярность обусловлена высоким спросом со стороны как международных, так и местных компаний на офисы, гостиницы, рестораны и точки розничной торговли.
В списке цен коммерческой недвижимости лидируют в St James’s и Mayfair, где стоимость доходит до £100,000 за кв. м, что объясняется сочетанием высокого спроса и низкого уровня предложения. Цены снижаются по мере удаления от центра Лондона (£1,000 за кв. м в Barking).
Говоря о последних тенденциях рынка, следует не забывать, что у инвестиции в коммерческую недвижимость есть две составляющие: цена недвижимости и арендная плата. Эти факторы имеют обратную корреляцию — чем стремительней прирост в цене недвижимости, тем ниже доходность от аренды.
Следует отметить снижение годового прироста цен с пикового показателя в 12,95% (октябрь 2014 года) до 11,04% (май 2015 года). Это является четким индикатором того, что фаза восстановления от кризиса подходит к концу. Основная доходность инвестиций будет движима доходами от арендной платы и прироста в арендной цене, а не приростом в стоимости недвижимости, как прежде.
В среднем, цена на небольшое коммерческое помещение под магазин или кафе составит:
- в центре (Mayfair, Fitzrovia, Soho, St James’s, Victoria и Knightsbridge) — £1.350.000
- в отдаленных районах за третьей зоной (Acton, Chiswick) — £275.000
Крупные объекты коммерческой недвижимости в Лондоне продаются очень редко, их цена может превышать £100 млн.
Прогноз на ближайшие годы
Все эксперты сходятся во мнении, что в обозримом будущем никаких глобальных изменений не предвидится. Туманный Альбион сохранит свой статус финансовой столицы мира, а спрос на его коммерческую недвижимость будет только расти.
Несмотря на снижение требований к инвестиционной недвижимости из-за низкого предложения, спрос на помещения в центральном Лондоне будет продолжать доминировать. Ухудшающееся положение в странах Еврозоны также может значительно повлиять на инвестиционную привлекательность английской недвижимости.
Жителям некоторых стран Еврозоны станет невыгодно держать деньги в местных активах в свете кризисной ситуации и евроскептицизма. Иммиграция людей из этих стран в Лондон, недоверие к евро и угроза его краха еще больше повысят спрос на недвижимость в столице Великобритании.
В целом, средний спрос на коммерческую недвижимость может слегка сдвинуться в сторону периферии города, из-за растущей популярности на большие складские помещения. Прирост цен и доходности будет продолжаться, слегка замедлившись в некоторых сферах.
Комментарии (1)