ВНЖ при покупке недвижимости под аренду в Испании: новые правила для зарубежных инвесторов
Испания — одна из стран, предлагающих гражданство или вид на жительство в обмен на инвестиции. В 2019 году желающие оформить испанский ВНЖ должны располагать денежным запасом минимум в 500 000 евро. Вложить его можно, например, в жилье под сдачу в аренду. Рассказываем, на что обратить внимание при выборе актива, чтобы инвестиция была удачной
«Золотые визы» Испании: есть ли спрос?
По данным испанского правительства, в период с 1 июля 2017 по 30 июня 2018 года участниками программы «Золотая виза», разработанной для оживления интереса со стороны зарубежных инвесторов, стали 1366 заявителей. Причем этот год стал беспрецедентным по числу одобренных заявок, а число желающих получить ВНЖ за инвестиции выросло на 45% по сравнению с 2017-м.
В среднем состоятельные иммигранты вкладывали порядка 742 000 евро, а общий объем прямых инвестиций, привлеченных в рамках программы за 12 месяцев, превысил 1 млрд евро. Наиболее популярно испанское жилье у китайцев и россиян, но самые большие расходы — за венесуэльцами, которые тратят около 950 000 евро на каждого заявителя.
Что касается географии сделок, то по информации Министерства экономики Испании, активность получателей «золотых виз» была сосредоточена в прибрежных городах регионов Коста-Бланка, Коста-Калида и Коста дель Соль. Высоким спросом пользуется недвижимость Валенсии, а также Каталонии — Жироны и Барселоны. Успех последних — в отличном туристическом потенциале.
Покупка жилья под сдачу в аренду: новые правила, которые нужно знать инвестору
В декабре 2018 года испанские власти ввели ряд нововведений, которые могут запутать неопытного инвестора. Даже несмотря на значительное проседание цен на фоне экономического кризиса молодежи в Испании сложно покупать и арендовать жилье. Чтобы помочь коренным испанцам, правительство приняло серию новых правил, куда помимо увеличения минимальной заработной платы вошли изменения в законодательстве, регулирующем рынок аренды жилья. Эти нормы расширяют возможности для долгосрочных арендаторов, но не представляют особой проблемы для владельцев жилья, лицензированного под краткосрочную аренду туристам.
Арендные соглашения, заключенные до момента вступления изменений в силу, действуют по старым правилам.
Ключевые изменения в испанских законах об аренде, утвержденные Королевским указом и вступившие в силу 15 декабря 2018 года:
- Арендодатель — физическое лицо. Договор при долгосрочной аренде теперь нужно продлевать каждые 5 лет + допустимо продление до 3 лет без перезаключения договора. Раньше было 3 года плюс 1.
- Арендодатель — юридическое лицо. Срок договора при долгосрочной аренде нужно продлевать каждые 7 лет + к ним добавляются 3 года «молчаливого» продления. Раньше было 3 года плюс 1.
- Арендодатели — и физические, и юридические лица. Изменение первое — комиссия по договорам аренды должна выплачиваться арендодателем агентству недвижимости только напрямую. Второе нововведение касается депозитов для финансовой гарантии домовладельцу. Физические лица, как и раньше, могут запрашивать с арендаторов залог в размере 2-месячного депозита. А вот для юридических лиц такая возможность отныне ограничена.
- Сдача жилья в краткосрочную аренду. Товарищество домовладельцев общим голосованием может запретить использование недвижимости в жилом комплексе под прямую сдачу в краткосрочную аренду. Также товарищество теперь вправе увеличить размер коммунальной квоты до 20% домовладельцу, который сдает жилье в краткосрочную аренду туристам. Но и это еще не всё. С нынешнего года веб-площадки HomeAway, Airbnb и компании, специализирующиеся в сфере аренды недвижимости, будут передавать информацию о своих клиентах-экспатах (данные обо всех арендных выплатах) в Налоговое управление Испании. Размер штрафов за уклонение от уплаты налога на доход от аренды составит до 150% от незаявленной суммы + % за просрочку платежа.
Прогнозы на ближайшее будущее: тенденции рынка недвижимости
Институт технологий строительства Каталонии (ITEC) сообщил, что за 2018 год стоимость жилья в стране увеличилась в среднем на 11%. По мнению специалистов ITEC, в ближайшие пару лет рынку ничего не грозит.
Сейчас в сегменте достаточно девелоперских проектов, застройщики настроены позитивно и, хотя некоторые аналитики отмечают снижение темпов строительства и небольшую переоцененность жилья, нового «пузыря» не намечается. Испанская экономика сегодня лишена всплесков, спровоцировавших развитие «пузыря», который лопнул в 2008-м, рост цен на недвижимость не сопровождает увеличение кредитных потоков. Времена, когда Испания занимала порядка 100 млрд евро в год для финансирования покупки переоцененных домов, остались позади.
Росту привлекательности испанской арендной недвижимости помогает и развитие туристического сектора. По официальной статистике, за первые 11 месяцев 2018 года страну посетили без малого 78,5 млн туристов. В последние годы поток отдыхающих растет, что очень на руку владельцам жилья для краткосрочной аренды.
Комментарии