Правила доходного дома: как заработать на недвижимости за рубежом
Прибыль от зарубежной недвижимости определяют много факторов — локация, размер кредита, условия работы с девелопером и не только
Для одних доходность — это чистая прибыль за вычетом всех расходов и налогов, для других — IRR, то есть показатель, рассчитываемый на основании денежных потоков с учетом дисконтирования и условной цены продажи через 10 лет, для третьих — годовая выручка, деленная на стоимость недвижимости. И все по-своему правы.
Среди инвесторов нет согласованного представления о доходности, поэтому многие из них имеют завышенные ожидания
Из-за двусмысленности толкования инвесторы часто «сравнивают теплое с мягким», принимают неверные решения, выбирают некачественные объекты или просто теряют время. Важно понимать, как бизнес-партнер делает расчеты, и синхронизировать понимание доходности и рисков.
Многие клиенты интересуются объектами с высокой доходностью, но когда дело доходит до покупки, мало кто станет приобретать некачественный актив, пусть даже высокодоходный. Большинство стремится приобрести недвижимость в хорошем состоянии и в благополучном районе, с доходностью не ниже 5–7%. Но в большинстве случаев высокая доходность означает, что объект находится не в лучшей локации. Невозможно купить качественную недвижимость дешево, так как на горячих рынках спрос на нее высок.
Один из наших клиентов владел офисным зданием в центре Берлина. Недавно он получил четыре предложения от крупных институциональных покупателей, которые были готовы приобрести объект с доходностью 4% без вычета расходов. Одновременно я показал здание вьетнамскому клиенту, но он соглашался только на 5%, несмотря на то, что качество этого объекта и актуальное положение дел на рынке не позволяют купить что-либо подобное с такой доходностью. В итоге здание в течение месяца было продано канадскому покупателю с доходностью 4%, а вьетнамец по-прежнему ищет в центре Берлина идеальный объект, который принесет ему 5% годовых.
Кредитный рычаг
Покупатели часто не понимают, как рассчитывается доходность при использовании кредита. Они не привыкли, что заемное финансирование может быть дешевле стоимости аренды объекта. Поэтому им трудно осознать, что за счет кредита доходность на вложенный капитал может существенно вырасти.
За счет кредита доходность на вложенный капитал может существенно вырасти
Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно рассчитывать на кредит до 50% от стоимости объекта под 2–3% годовых. При арендной доходности 6,5% доходность на вложенный капитал (IRR) с учетом кредита может достигать 7–8%.
Доля девелопера
Помимо арендного бизнеса в последние годы многие инвесторы интересуются проектами добавленной стоимости. План обычно такой: купить, построить или отремонтировать, добиться высокого арендного дохода, повысить стоимость, а затем продолжить владеть объектом или продать его.
Если такой сценарий воплощается с помощью девелопера, то проектная доходность будет отличаться от того, что реально получит инвестор, так как из нее будет вычитаться доля девелопера. Например, IRR проекта может составлять 30%, а инвестор получит только 15%.
Манипуляции с финансовой моделью
Компании, реализующие проекты добавленной стоимости, нередко совершают манипуляции с финансовыми моделями, чтобы искусственно завысить показатели: изменяют стоимость заемного финансирования, объем кредита или скорость возврата капитала, занижают расходы или слишком оптимистично прогнозируют доходы. Всё это может завысить экономическую привлекательность проекта в несколько раз, а инвестор в итоге рискует не получить заявленную доходность.
В таком случае рекомендуется внимательно изучать финансовые модели, а также работать только с тем девелопером, который готов вкладывать в проект много собственных средств — а значит, рискует не только деньгами инвестора, но и своими.
Риски
Большинство инвесторов понимают, что доходность прямо пропорциональна риску. Однако многие готовы купить объект с более высокой доходностью, не задумываясь о том, с какими рисками он связан и что будет в случае негативного сценария.
Доходность прямо пропорциональна риску
Например, мы реализуем девелоперские проекты в Греции без проектного финансирования, полностью за собственные средства, и добиваемся доходности для инвестора на уровне 12 – 15% за вычетом всех расходов и налогов. Один из клиентов сказал, что и в Германии можно заработать на строительстве 15% (хотя это непросто). Но надо понимать, что в Германии проект будет, скорее всего, закредитован на 70 – 80%, то есть при негативном сценарии есть риск потери капитала. В Греции же такого риска нет, но существует опасность, что продать не удастся и мы останемся с неликвидной недвижимостью с малой доходностью. Какой сценарий хуже — потерять всё или получить меньшую доходность?
Выводы
Когда партнеры оценивают финансовые характеристики проекта, нужно заранее определить все термины, методику расчета и возможные риски. Иначе высока вероятность недопонимания, потери времени и денег.
По моему мнению, в арендных проектах сперва лучше анализировать самый простой показатель — годовую арендную выручку, деленную на стоимость объекта (англ. yield или cap rate).
В проектах добавленной стоимости советую обращать внимание на доходность после вычета расходов на управляющую компанию и на местные налоги до уплаты личного подоходного налога инвестора.
Источник: Георгий Качмазов,
Комментарии