Квартира в Тайланде: как купить недвижимость в Паттайе

Шаг первый. Юридическая подготовка

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Тайланде, но на покупку квартир в кондоминиумах существуют ограничения. 49% жилой площади могут принадлежать не гражданам Тайланда (иностранная квота), остальные 51% — только тайцам или юридическим лицам, зарегистрированным в Королевстве. Самая сложная для покупки недвижимость в Тайланде — дома, или виллы, так как иностранные граждане не могут напрямую владеть землей. Дом можно взять в долгосрочную аренду на 30 лет с возможностью продления либо оформить на тайское имя или компанию, зарегистрированную в Тайланде. Последняя схема встречается часто: при покупке иностранца записывают директором и единственным учредителем, владеющим 49% компании. Оставшиеся 51% распределяются между несколькими тайцами, никогда не попадая в одни руки. Подробнее об этом читайте в статье «Покупка недвижимости в Паттайе: 9 самых часто задаваемых вопросов».

Шаг второй. Поиск агента по недвижимости

Воспользоваться услугами риелтора или купить недвижимость самостоятельно — выбор остается за вами. Но есть ряд факторов, которые надо учесть.

Во-первых, покупка квартиры в Тайланде осложняется языковым барьером. Даже если вы говорите на идеальном английском, вероятность, что вас поймут правильно, не стопроцентная. Поэтому агентства недвижимости в Паттайе и других крупных городах всегда имеют в штате профессиональных переводчиков.

Во-вторых, риелторы больше осведомлены о рынке, имеют в запасе не один десяток вариантов.

В-третьих, услуги агента бесплатны для покупателя, их оплачивает продавец.

В-четвертых, всю бумажную волокиту риелторы берут на себя.

Вероятность нарваться на мошенников при покупке недвижимости в новостройке минимальная, поскольку у риелтора нет технических возможностей для обмана покупателя. На вторичном рынке инциденты обычно случаются при покупке или аренде квартиры удаленно из другой страны.

Шаг третий. Выбор недвижимости

Ознакомиться с рынком недвижимости можно заранее с помощью различных сайтов-агрегаторов. На этом этапе надо изучить цены на недвижимость в Паттайе, или том городе, который вы предпочитаете и определиться: вкладывать деньги в новостройку или купить квартиру на вторичном рынке. У каждого из вариантов есть преимущества и недостатки. Первичный рынок жилья.

Первичный рынок жилья

Плюсы:

• Цена. На этапе анонсирования строящегося здания приобрести квартиру можно за относительно небольшую сумму. По мере возведения цена растет.
• Большой выбор квартир. Можно приобрести сразу несколько, сделать перепланировку.
• Гибкий график расчетов. Застройщики предоставляют рассрочку платежа.

Минусы:

• Иногда сроки сдачи объектов переносят. Чтобы обезопасить себя, нужно проверить репутацию застройщика.
• Выясните, какие кондоминиумы он успел построить и переносились ли сроки сдачи зданий.
• В первый год после сдачи кондоминиума могут проявиться мелкие дефекты строительства.

Вторичный рынок жилья:

Вторичная недвижимость в Паттайе и других больших городах имеет два плюса: вы видите, что покупаете, и заселяться (или сдавать в аренду) можно сразу после оформления квартиры.

Минусы:

• Невозможность рассрочки платежа.
• Стоимость жилья зачастую выше, чем в аналогичных новостройках на этапе анонсирования проекта.

При выборе недвижимости обратите внимание на инфраструктуру кондоминиума: бассейны, сауны, зоны для барбекю, парковки. Также стоит обсудить с продавцом, кто берет на себя расходы по оформлению недвижимости.

Шаг четвертый. Открытие счета в тайском банке и трансфер денег в Тайланд

Привезти деньги можно по старинке — наличными. Для этого их нужно обязательно задекларировать на таможне и указать в назначении «to buy property» («покупка имущества»). Безопасность такого способа вызывает вопросы.

Второй вариант — банковский трансфер. Для открытия счета в большинстве тайских банков требуется загранпаспорт и наличие действующей визы, в том числе туристической. Также крайне желательно иметь номер местной мобильной связи для уведомлений о транзакциях (услуга бесплатная). При оформлении документов нужно предоставить свой адрес пребывания в Тайланде. В назначении банковского перевода не забудьте указать «to buy property», чтобы была понятна цель такого крупного перевода: покупка недвижимости в Тайланде.

Шаг четвертый. Открытие счета в тайском банке и трансфер денег в Тайланд

Привезти деньги можно по старинке — наличными. Для этого их нужно обязательно задекларировать на таможне и указать в назначении «to buy property» («покупка имущества»). Безопасность такого способа вызывает вопросы.

Второй вариант — банковский трансфер. Для открытия счета в большинстве тайских банков требуется загранпаспорт и наличие действующей визы, в том числе туристической. Также крайне желательно иметь номер местной мобильной связи для уведомлений о транзакциях (услуга бесплатная). При оформлении документов нужно предоставить свой адрес пребывания в Тайланде. В назначении банковского перевода не забудьте указать «to buy property».

Шаг пятый. Подписание договора купли-продажи

Договор заключается между продавцом и покупателем с указанием всех нюансов — вида жилья, его стоимости, сроков оплаты и выполнения договора, порядка оплаты налогов. Он подписывается на тайском и английском языках и переводится на русский.

На этом этапе выплачивается авансовый платеж. Если покупаете квартиру на вторичном рынке, он составляет около 5%, на первичном — зависит от условий застройщика. Если договор расторгнут по вине покупателя, задаток не возвращается. Если по вине продавца, аванс возвращают в полном объеме плюс выплачивают неустойку, если она указана в договоре.

Шаг шестой. Оплата налогов и сборов

В случае приобретения квартиры на первичном рынке покупатель оплачивает:

Государственную пошлину за переоформление права собственности в размере 2% (в законодательстве указано, что ее должен оплачивать покупатель). Также существуют подоходный налог, королевский и гербовый сборы (около 4,1—4,3% за все три платежа). Каждый застройщик указывает в контракте, кем оплачиваются эти 6,1—6,3%: покупателем, продавцом или же делятся пополам между участниками сделки.

Оплата в амортизационный фонд. Взимается один раз при покупке новой квартиры, составляет 350—700 батов за квадратный метр.

Если покупаете квартиру на вторичном рынке, в среднем нужно заплатить:

5% от суммы, если продавец владел квартирой больше 5 лет, и 10%, если меньше. Обычно налог платится пополам покупателем и продавцом. Эти надбавки нужно учитывать, изучая цены на недвижимость в Тайланде.

Шаг седьмой. Окончательный расчет и оформление недвижимости в собственность

В собственность квартира оформляется в Земельном департаменте (Land Office). На этом этапе происходит окончательный расчет с продавцом.

Потребуются следующие документы: Заграничный паспорт покупателя. Справка ТТ3, полученная в тайском банке и выданная на имя покупателя. Удостоверение личности продавца. Справка из управляющей компании кондоминиума (ее получает продавец). В документе указывается, что продаваемая квартира входит в 49% иностранной квоты. Оригинал чанота — документа, подтверждающего право собственности. В случае покупки квартиры на первичном рынке застройщик самостоятельно информирует покупателя о сроках выдачи чанота. После регистрации в Земельном департаменте чанот выдается новому владельцу. На титульном листе указываются все характеристики недвижимости. На обратной стороне документа перечисляются все владельцы имущества, в том числе нынешний собственник. Если у вас остались вопросы по поводу покупку, тонкости и стоимость недвижимости в Тайланде, вы можете задать их нашему эксперту Наталье Хмельницкой.