Коммерческая недвижимость в Киеве: аренда, продажа, расценки
Кому кризис, а кому — вполне благоприятные условия для реализации бизнес-интересов. Например, для аренды коммерческой недвижимости в Киеве или ее покупки. По сравнению с минувшими годами цены существенно упали, а вакантных площадей стало больше. Какие объекты пользуются наибольшим спросом и почему, какие тенденции сейчас преобладают на рынке коммерческой недвижимости Украины, узнаем у наших экспертов
Просим не путать!
Коммерческую недвижимость иногда ошибочно ассоциируют с обычной жилплощадью: мол, от некоммерческой она отличается только по типу собственности. Но любой специалист вам скажет: коммерческие объекты не предназначены для постоянного проживания людей! По словам директора филиала АН «Благовест» Елены Биберовой, это могут быть офисы, магазины, рестораны, склады, медцентры, гостиницы (жилье для посуточной аренды), земельные участки. Зачем арендуют, покупают? Тут несколько вариантов. Самый распространенный — для ведения собственного бизнеса. Другие приобретают площадь, дабы сдавать ее в аренду. Третьи могут купить, реконструировать помещение и перепродать его. Но конечная цель у всех бизнесменов одна: получить прибыль!
Коммерческая недвижимость: что выбрать?
Профессионалы рынка, безусловно, консультируют своих клиентов по вопросам целесообразности аренды/покупки коммерческой недвижимости. Речь не только о местоположении и состоянии объекта. «Критерии поиска зависят от вида деятельности предпринимателя, конкурентоспособности и бюджета, на который он рассчитывает. Но пожелания, требования клиента для нас всегда в приоритете», — говорит директор филиала АН «Благовест» Елена Биберова.
Проще всего — арендовать/купить офис. Подобрать подходящую торговую площадь намного сложнее. На сегодня самые ходовые объекты коммерческой недвижимости в Киеве — это рестораны, кафе, кальянные. Чуть меньшим спросом пользуются офисы площадью 100–200 м², магазины и отдельно стоящие здания. В любом случае, главные преимущества — это фасад, отдельный вход, первый этаж и проходное место.
Расценки зависят не только от местонахождения объекта. Учитывается уровень ремонта, наличие мебели, трафик и т.д. Средняя стоимость коммерческой недвижимости в центре Киева превышает среднюю стоимость на Левом берегу и в других отдаленных от центра местах. Например, на Печерске средняя цена — от 8750 до 11 250 грн./м², а в Днепровском районе — от 6250 до 7500 грн./м²
Аренда, естественно, дешевле. Но и здесь центр столицы традиционно бьет все рекорды.
В сегменте офисной недвижимости уровень максимальной базовой арендной ставки (prime headline rent) сейчас составляет около $29/м² в месяц. В то же время средний уровень арендных ставок для классифицируемых офисных помещений составляет $13,5 /м² в месяц. Если говорить о торговой недвижимости, наивысшие арендные ставки на секции 100–200 м² в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева находятся на уровне $57/м² в месяц, на главной торговой улице Крещатик — в пределах $75-80/м² в месяц
Купить или арендовать?
С покупкой однозначно больше хлопот. Нужно оформить договор купли-продажи плюс подписать соглашение о предоставлении коммунальных услуг (уже потом, после покупки). Но для начала вам придется собрать документы-справки. Перечень варьируется в зависимости от категории недвижимости, которую вы хотите приобрести. Узаконивание коммунального обслуживания — процесс тоже весьма трудоемкий. Вам же нужны электричество, вода в помещении? Значит, надо согласовать технические условия, например, с «Киевэнерго». Так что запасайтесь временем и деньгами.
Аренда коммерческой недвижимости в Киеве проходит проще. Во время сделки заключается письменный договор аренды помещения с подписями сторон в соответствии с действующим законодательством Украины.
Обратите внимание! В договоре должны быть указаны:
- ФИО сторон сделки, адреса их мест жительства, паспортные данные или данные других документов, удостоверяющих личность.
- Если договор заключается между физическим и юридическим лицом, обязательны данные государственной регистрации юрлица, его местонахождение.
- Реквизиты сторон.
- Документ, дающий право на заключение соглашения (положение, устав, доверенность).
- Предмет договора. Здесь указывается категория арендуемой коммерческой недвижимости.
- Местонахождение, характеристика площади или объекта.
- Размер платы за аренду. Если сумма не прописана, договор считается недействительным! По соглашению сторон размер арендной платы может быть изменен в сроки, предусмотренные договором (обычно не чаще одного раза в год).
Коммерческая недвижимость в Киеве наибольшим спросом пользуется среди украинцев. По данным агентства недвижимости «Благовест», примерное соотношение украинцев и иностранцев, обращающихся по вопросам аренды коммерческой недвижимости, составляет 80 к 20. А вот различий при поиске объектов почти нет.
Как правило, покупка любой недвижимости должна оправдать себя за десять лет. Но учитывая сегодняшнюю ситуацию в стране, смело плюсуйте еще пять.
В 2015 году на рынке коммерческой недвижимости Украины не было громких сделок купли-продажи. Транзакционной активности как таковой сейчас тоже нет, но наметилась положительная динамика: некоторые крупные инвесторы начинают интересоваться украинским рынком.
В целом нынешняя ситуация на рынке гостиничной недвижимости достаточно сложная. Но с конца первого квартала 2015 года есть и положительная тенденция — отмечается постепенный рост потока бизнес-туристов и небольшое оживление спроса. Заполняемость отелей верхнего ценового сегмента постепенно возрастает, и на конец первого полугодия для самых успешных составляла уже порядка 40%. Это сказывается и на динамике стоимости номеров.
На рынке торговой недвижимости арендаторы и арендодатели снова сблизились в оценках текущей ситуации. Уже на конец первого полугодия 2015 года вакантность торговых помещений незначительно снизилась до 7,6% (с 7,9% на конец 2014 года). В третьем квартале она продолжила снижаться, и на его конец составила 5,8%. Примерно 60% ритейл-операторов в сложившихся условиях пытаются сохранить и оптимизировать бизнес. И лишь отдельные готовы воспользоваться ситуацией и расширять сеть
Как рассказали в Colliers International (Украина), сейчас львиную долю транзакций в офисном сегменте по-прежнему составляют сделки по пересмотру и продлению существующих договоров аренды. Однако в последнее время заметно выросло количество запросов на переезд в новые офисы. По прогнозам компании, это может перейти в качественный показатель и позитивно отразиться на объеме поглощения офисных помещений в ближайшие шесть месяцев.
Комментарии (1)