zagranitsa.com
Назад

Инвестиции в улицы: как купить площадь для стрит-ритейла и не прогореть

1 4495

Объемы инвестиций в первые этажи Москвы пошли в рост. При правильном выборе помещения и оператора стрит-ритейл становится эффективным финансовым инструментом

Рынок торговых помещений на первых этажах демонстрирует устойчивость: вакантность в центре города постепенно снижается и возвращается к уровню 2014 года, ставки аренды стабилизировались, а спрос на качественные площади растет. Всё это позволяет инвестору с высокой уверенностью прогнозировать срок окупаемости своих вложений.

Под помещениями стрит-ритейла, как правило, понимаются объекты, основные торговые площади которых занимают первые этажи зданий (жилых или нежилых), имеющих отдельные входные группы, витринное остекление с возможностью разместить фирменную вывеску над входом, инженерные коммуникации, необходимые для качественной сетевой торговли, а также заведения общепита, банки, помещения под офисы продаж. В состав объектов могут входить подвальные и антресольные или вторые этажи.

Доля вакантных помещений на основных торговых улицах Москвы . Фото: JLL

Площадь помещения может варьироваться. В среднем мы говорим о диапазоне от 50 до 400 м²; именно он самый популярный среди арендаторов. Общая площадь объекта может превышать 1000 м², но предпочтение всё равно лучше отдавать помещениям на первом этаже.

Спрос на стрит-ритейл в центре города, по размеру помещений (м²). Фото: JLL

Инвесторы чаще рассматривают стрит-ритейл в центре города, однако при правильной оценке хорошую доходность может обеспечить и магистральный ритейл на проспектах с высоким трафиком и возможностью парковки, а также помещения в спальных районах на выходе из метро либо в центре жилого массива.

Частный инвестор без опыта владения и управления коммерческой недвижимостью может купить готовый арендный бизнес либо объект, требующий дополнительных вложений для увеличения доходности. Рассмотрим эти опции подробнее.

Готовый арендный бизнес — это помещение с зарегистрированным договором аренды. Долгосрочный договор (в среднем на 5–7 лет) позволяет прогнозировать доход на весь период.

Продажа готового арендного бизнеса в Москве обычно проходит с применением мультипликатора валовой аренды. Он варьируется от 8 до 12 лет; в премиальных локациях окупаемость может достигать 15 лет. В упрощенном виде привлекательность инвестиций в торговую недвижимость формата стрит-ритейл можно рассчитать по формуле ниже.

Цена приобретения = доход от первого года аренды* х М,

где М — мультипликатор, ожидаемый срок окупаемости (в годах).

*Доход от первого года аренды считается за вычетом НДС и затрат на коммунальные расходы.

Помещение, которое требует дополнительных вложений — это вариант, не обремененный долгосрочным договором аренды (помещение может быть вакантным или иметь краткосрочный договор аренды по ставке ниже рыночной), который может потребовать инвестиций в улучшение своего физического состояния.

Такие помещения, как правило, дешевле, чем готовый арендный бизнес, поскольку новый владелец должен потратить время и ресурсы на поиск арендатора. Также дисконт может быть связан с необходимостью инвестировать в ремонт, приобрести дополнительные электрические мощности либо организовать дополнительные входы.

На рынке популярна стратегия покупки объекта, который затем можно разделить на лоты и сдать нескольким арендаторам. Увеличить доходность всего проекта можно, применив правило обратной зависимости арендной ставки: чем больше площадь помещения, тем ниже ставка. Здесь в упрощенном виде применима формула с мультипликатором от 5 до 9 лет.

Отметим, что несмотря на более привлекательный в сравнении с готовым бизнесом срок окупаемости, такие инвестиции предпочтительны лишь для игроков с опытом работы на рынке стрит-ритейла, которые понимают его специфику. Более высокая доходность зачастую связана с повышенными рисками, в том числе потенциальными задержками с согласованием перепланировок и узакониванием изменений в объекте, увеличенным временем поиска арендаторов и другими обстоятельствами.

Понятие «средняя цена» на рынке стрит-ритейла отсутствует — стоимость двух соседних помещений может серьезно отличаться.

Опираясь на формулу расчета привлекательности инвестиций, можно выделить главные ориентиры.

Ориентиры для покупки помещений стрит-ритейла в Москве

1. Петровка

Арендная ставка здесь около 130 000 рублей за 1 м² в год. Для помещения площадью 200 м² годовой арендный поток составит 26 млн рублей, а значит, цена такого помещения с арендатором — более 260 млн рублей. Поскольку Петровка — премиальная улица, мультипликатор стоит заложить максимальный — 15. Тогда цена составит 390 млн рублей.

2. Первая линия Варшавского шоссе

Это проездная магистраль: она в первую очередь ориентирована на автомобильный трафик. Помещение площадью 200 м² может стоить 500 000 рублей за месяц аренды. Пустым его могли бы продавать по 8-летней окупаемости — 48 млн рублей. Если в помещении есть арендатор на долгосрочном договоре, можно продавать по 10-летней окупаемости (60 млн рублей).

3. Пятницкая улица

Средняя ставка аренды на Пятницкой улице — 110 000 рублей за 1 м² в год. Возьмем для примера помещение площадью 100 м² с арендатором, который платит такую ставку. Получается 11 млн рублей годового дохода — соответственно, продажа готового арендного бизнеса позволит выручить 110 млн рублей.

Доходность разных операторов

Инвесторы часто спрашивают, помещение с каким арендатором более стабильное и доходное. Считается, что продуктовые магазины самые устойчивые: даже в сложные периоды люди продолжают покупать продукты. Но хотя продуктовый оператор (в первую очередь сетевой) во многих случаях будет хорошим выбором, другие профили способны демонстрировать не меньшую стабильность. Например, помещения для общепита отличаются высокой востребованностью, а значит, ротацию в них проводить легче.

Структура арендаторов центральных торговых коридоров по профилю . Фото: JLL

Отдельно стоит выделить международные бренды, открывающие магазины флагманского формата в центре города со значительными вложениями (в том числе в маркетинг), которые они заинтересованы окупить. Такой бренд при длительном договоре аренды тоже гарантирует стабильность.

Источник: Forbes.ru.

НАПЕЧАТАТЬ

Смотрите также:

Комментарии (1)

c
Гость
c 6 лет назад Гость Дмитрий

Инвестиции - всегда хорошо, но вот только я за инвестиции в зарубежную недвижимость. В прошлом году купил с помощью компании ZemHome квартиру в Тайланде, а через год собираюсь ее продавать, ну и естественно, рассчитываю на этом неплохо заработать. Если вы давно ищете недвижимость за рубежом для инвестиций или для того, чтобы жить там - смело обращайтесь в компанию ZemHome http://zemhome.com/

0
Ответить
Еще 0 ответов комментарии