Покупка недвижимости в Паттайе: 9 самых часто задаваемых вопросов

1. На каких условиях иностранец может владеть квартирой в Тайланде?

Ответ: Квартиры в кондоминиумах иностранцы могут свободно приобретать в частную собственность в неограниченном количестве. Но при этом необходимо учитывать один нюанс. В любом кондоминиуме общая жилая площадь (то есть площадь всех квартир) условно распределяется между тайцами и иностранцами: 51% должен принадлежать гражданам Тайланда, а оставшиеся 49% могут быть в собственности у гостей из других государств. Это так называемые понятия тайской и иностранной квоты. К примеру, общая жилая площадь кондоминиума равна 100 тыс. м². В таком случае 51 тыс. м² непременно должна принадлежать тайцам, а 49 тыс. м² позволяется выкупать иностранцам. Повторюсь, квоты распространяются не на конкретные апартаменты, а на дом в целом.

Изначально, то есть на первичном рынке, квартиры не относятся ни к одной из квот: гости Тайланда могут купить любые свободные апартаменты, оформив их в собственность на иностранную квоту. На вторичном же рынке технически возможно приобрести квартиру у владельца-тайца и перерегистрировать ее в собственность иностранца, если в кондоминиуме еще есть иностранная квота.

Как правило, апартаменты, реализуемые в пределах иностранной квоты, на 10—20% дороже жилья, зарезервированного для граждан Тайланда. Владельцу апартаментов выдается чанот — документ, подтверждающий право собственности. В нем на тайском языке указываются данные о квартире и всех владельцах жилья.

2. Может ли иностранец купить землю или частный дом?

Ответ: Гражданин другого государства не имеет права напрямую владеть землей в Тайланде. Он может оформить в частную собственность только постройки, расположенные на участке, например дом, парковку, бассейн.

Зато допускается аренда земли или дома на 30 лет с возможностью продления либо другой вариант — оформление недвижимости в собственность на тайское юридическое лицо (то есть компанию, зарегистрированную в Тайланде), которое и получает на свой баланс интересующий вас объект. В последнем случае иностранец выступает как директор компании и единственный, кто уполномочен представлять ее в сделках. При этом в его владении оказываются 49% акций данного юридического образования. Оставшийся 51% обязательно распределяется между несколькими тайцами, а не попадает в одни руки. Затем тайцы пишут отказ от распоряжения своей долей и передают такое право иностранному директору.

3. Как выглядит процесс покупки?

Ответ: Приобретение дома или квартиры проходит в несколько этапов. Для начала нужно (или не нужно — решать вам) найти агента по недвижимости, выбрать подходящий вариант жилья, открыть банковский счет в Тайланде и перевести на него необходимую для покупки сумму. Затем следует подписать договор купли-продажи и произвести расчет с продавцом. Последний этап — регистрация сделки в Земельном департаменте и получение чанота. В среднем процесс занимает от 3 до 20 дней.

4. Возможно ли приобретение недвижимости в рассрочку? Можно ли взять в банке кредит на покупку?

Ответ: На первичном рынке рассрочка платежа предоставляется застройщиком до окончания строительства объекта. Условия ее выплаты определяются компанией-продавцом. На вторичном рынке рассрочка тоже возможна, но встречается крайне редко, поскольку вы покупаете недвижимость у ее предыдущего собственника. Кредит в тайском банке иностранец может взять при соблюдении нескольких условий:

• возраст клиента составляет от 21 до 65 лет; 
• у него есть рабочая виза и разрешение на работу (по туристической или студенческой визе кредит не дадут); 
• он имеет хорошую банковскую историю и высокую заработную плату; 
• он может в случае необходимости предоставить поручительство от гражданина Тайланда. 

Срок кредитования бывает разным, обычно от 3 до 20 лет. Выдают заем под залог имущества и в среднем под 8% годовых.

5. На каком языке составляется контракт на покупку жилья?

Ответ: Контракт составляется на английском языке. Вам могут предоставить перевод документа на русский язык, но юридической силы он иметь не будет.

6. Как доставить деньги из-за границы?

Ответ: Целесообразнее всего доставлять деньги одним из двух способов — банковским трансфером или ввозом дорожных чеков. В первом случае деньги можно перечислить из банка страны, гражданином которой вы являетесь, на свой счет в Тайланде или напрямую на счет застройщика. Перевод средств продавцу происходит на основании инвойса и договора купли-продажи. Банки берут за эту операцию комиссию: процент зависит от суммы трансфера. Кроме того, следует учесть, что часть средств «съест» конвертация. Причем она, скорее всего, будет двойной. К примеру, если вы сделаете перечисление в рублях, конвертация пройдет по схеме «рубль — доллар/ евро — бат». Второй вариант — привезти деньги с собой в дорожных чеках. Их обязательно надо задекларировать на таможне. В документах непременно укажите цель перевода или ввоза денег в Тайланд: «покупка недвижимости» (to buy property).

7. Как решаются вопросы наследования?

Ответ: С квартирой, которая находится в частной собственности, иностранец вправе делать все, что угодно: сдавать, продавать, дарить, завещать. Наследниками первой очереди считаются супруги, второй — дети и родители, третьей — родственник мужского пола, достигший совершеннолетия и при этом являющийся самым старшим по возрасту среди прочих родственников. По желанию собственник может оформить у любого юриста отдельный документ о наследовании или указать наследника в чаноте. Обойдется это в среднем в 5000 батов.

8. Скажется ли на форме собственности на квартиру, которой владеет иностранец, смерть короля?

Ответ: Квартира останется в частной собственности гражданина другого государства при любом раскладе. Даже в случае долгосрочной аренды земли/дома или их покупки на юридическое лицо недвижимость останется за иностранцем, поскольку землей владеет не король, а государство.

9. Дает ли владение недвижимостью какие-то преимущества в деле получения гражданства?

Ответ: Нет, не дает. Получить тайское гражданство сложно. Для этого иностранец должен прожить в Королевстве минимум 10 лет, оформить вид на жительство, знать тайский язык на уровне носителя, иметь постоянную работу. Решение о присвоении статуса гражданина Тайланда принимает специально собранная комиссия. При этом человеку нужно будет отказаться от своего прежнего подданства: двойное гражданство в Тайланде не допускается.

Остались вопросы? Задайте их в комментариях или напрямую эксперту.